La tua casa vale meno

di Gino Pagliuca ed Edmondo Rho

Stavolta il mattone rischia di incrinarsi davvero. Per la prima volta dopo 10 anni i prezzi delle case in Italia stanno diminuendo. Un calo deciso, in termini di valore reale, rispetto ai picchi raggiunti nel 2006: si va da un meno 4,9 per cento nelle zone di pregio di Milano e Roma fino addirittura al meno 18,4 per cento dell’hinterland veneziano, secondo i calcoli di Panorama basati su dati Eurispes.
Soprattutto, cresce la possibilità di trattare sul prezzo proposto inizialmente. “Certo, si possono chiedere sconti anche del 30 per cento” dice Mario Breglia, direttore del centro studi Scenari immobiliari, “specie sulle fasce medie dove il mercato soffre maggiormente”. E la possibilità di comprare con lo sconto non è teorica: la Remax, filiale italiana di un gruppo d’intermediazione immobiliare americano, ha chiesto e ottenuto sconti fino a un massimo del 47 per cento dai proprietari delle case che si erano affidati alle sue agenzie. Una campagna di marketing battezzata “case in saldo” che riguarda per ora 500 appartamenti (in maggioranza in Lombardia e Piemonte) offerti a prezzi ribassati fino al 29 febbraio.

Non è un’iniziativa isolata. Spiega Emanuele Barbera, presidente del network Sarpi immobiliare: “In una periferia ben servita come il Corvetto a Milano oggi vi sono case in vendita a prezzi del 30 per cento inferiori a quelli chiesti a inizio 2007. Sono spesso immobili rimasti sul mercato per un lungo periodo: i venditori capiscono che occorre un po’ di realismo”.
Già, gli sconti sono dovuti pure al fatto che si allungano i tempi di vendita. Breglia calcola che “nel 2007 il tempo medio di vendita era di 4 mesi, ora si è allungato a 6. In realtà le case belle si vendono in una settimana, ma il problema è trovarle. In generale, la qualità dell’offerta è molto scadente perché chi ha la casa bella se la tiene e cerca di vendere un’altra casa più brutta, non sempre riuscendoci”.

Per questo le quotazioni scendono, come dimostrano i dati di Panorama. Nell’hinterland milanese, per esempio, il prezzo di una casa nel 2008 sarà dell’11 per cento più basso rispetto al 2006. Mentre nelle zone pregiate di Roma la caduta sarà del 4,9 per cento, sempre al netto dell’inflazione.
La discesa del mattone potrebbe essere anche più forte, se non fosse sostenuta dai prezzi delle case nuove. “I costruttori” spiega Claudio Lossa, imprenditore immobiliare ed ex presidente degli agenti immobiliari della Fimaa Confcommercio, “nelle grandi città hanno comprato le aree a prezzi molto elevati e devono fare i conti con oneri finanziari e di urbanizzazione più alti. Si trovano con margini di guadagno già erosi che per ora non intendono ulteriormente ridurre”.

Il mercato si sta imballando: lo prova anche il calo delle transazioni. L’ultimo dato ufficiale è del primo semestre 2007, con una diminuzione delle vendite su base nazionale del 3,4 per cento. Ma anche qui nelle grandi città c’è una realtà ben diversa: meno 13,5 per cento a Milano, meno 10,1 a Roma e meno 14,2 a Napoli. Solo Torino tra le grandi città è in controtendenza.
Comunque gli operatori sono concordi nel ritenere che nel secondo semestre dello scorso anno le cose siano andate ancora peggio, dopo il ciclone subprime e il caro mutui.

Non va dimenticato infatti che le difficoltà del mercato sono in stretta correlazione con l’andamento dei tassi di interesse. Negli ultimi mesi, per effetto della crisi dei subprime, sono aumentati i tassi e sono diventati anche più stringenti i criteri con cui gli istituti concedono i prestiti. “Oggi non si riesce più a coprire il 100 per cento della spesa e la media del finanziamento è intorno al 60 per cento del valore dell’immobile” sottolinea Breglia. “Così non possono più permettersi di acquistare la casa i compratori marginali, come i giovani, i lavoratori atipici, gli immigrati e le famiglie a basso reddito”.

Non solo, la situazione più a rischio è nelle periferie urbane, dove c’è “maggiore difficoltà di collocamento delle case in vendita” sottolinea Alessandro Ghisolfi, ufficio studi del gruppo Uhb (holding cui fanno capo Professione casa, Grimaldi e la rete franchising della Gabetti). E ciò provoca “ricadute negative su tutto il mercato: chi non riesce a vendere in periferia non riesce nemmeno a comprare un appartamento più bello” aggiunge Ghisolfi.
Sul fronte dei tassi i conti sono presto fatti. Nel 2004 un giovane con un reddito dimostrabile di 1.500 euro al mese poteva ottenere senza difficoltà da una banca un mutuo da 135 mila euro (con cui poteva comprare un bilocale a Roma o a Milano) a tasso variabile con rata mensile di 600 euro. A indebitarsi in questo modo avrebbe fatto un pessimo affare: quello stesso giovane si trova inguaiato con la rata, cresciuta nel frattempo a quasi 900 euro. Oggi con 1.500 euro di reddito si ottiene in genere di pagare una rata da 500 euro (il classico terzo del reddito) che ai tassi attuali significano un mutuo trentennale di 85 mila euro. Ammesso che il bilocale del 2004 abbia mantenuto lo stesso prezzo di allora significa che per comprare bisogna avere 50 mila euro in contanti.
Infine, non va dimenticato che il finanziamento al 100 per cento si otteneva senza particolari problemi spesso “gonfiando” il valore di perizia. Le banche erano, se non conniventi, almeno consapevoli del giochetto e, contando sul valore della garanzia e sulla sua rivalutazione nel tempo, chiudevano uno se non due occhi. Peccato che questo tipo di clientela sia quella che sta ingrossando le file dei debitori inadempienti: più 8,5 per cento in un anno, secondo i dati Bankitalia aggiornati a ottobre 2007.