Mercato immobiliare: più che una ripresa un rimbalzino

Casa in costruzione (credits Gruppo Immobiliare.it)

«Un rimbalzino dopo il tonfo dell’agosto 2007». Non ha dubbi Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca Scenari immobiliari. La crescita delle compravendite (+2,3%) delle case e dei mutui (13,7%) nel primo trimestre 2010 fotografata dall’ultimo rapporto Istat non ci autorizza a parlare di un’inversione di tendenza nel mercato immobiliare dopo la contrazione degli ultimi anni.

I numeri dell’agenzia di statistica,  confermati dall’Agenzia del Territorio, vanno cioé interpretati  alla luce di quanto avvenuto, anche in Italia, negli ultimi anni: «E poi vorrei ricordare che il +13,7% comprende anche le rinegoziazioni dei mutui che avvengono a inizio anno. Insomma, se  cresce un po’ la stipula di nuovi mutui questo avviene perché erano già scesi moltissimo nel 2009».

È  però innegabile che il crollo si sia arrestato: quali sono le ragioni?
Stanno accadendo due cose nel mercato immobiliare: c’è un lieve miglioramento delle compravendite. Ma ad aumentare sono gli acquisti da parte di chi non ha bisogno di accendere i mutui. Prima del crac l’accensione di nuovi mutui per la casa era determinata  dalla domanda  di giovani e immigrati che contrattavano mutui a 30 o 40 anni, a condizioni basse e con procedure molto rapide. Oggi, con la crisi nell’agosto 2007, è cambiato l’atteggiamento delle banche. Il tempo dei mutui facili insomma è finito.

Con quali conseguenze?
Le categorie più deboli non possono più accedere ai mutui bancari. Pensi solo che sono scomparsi i finanziamenti a 30 anni, o quelli che finanziavano l’intero valore dell’immobile. E se, prima della crisi, i mutui coprivano circa l’80% del valore degli immobili oggi coprono in media circa il 50%. Impossibile immaginare un boom in queste condizioni.

Chi si sta avvantaggiando di più in questa situazione?
Le nuove compravendite riguardano essenzialmente  il mercato dei ricchi, quelli che   possono permettersi di comprare le case in contanti o con mutui al 20%. Insomma: a trainare la ripresina è soprattutto il mercato delle  case al mare o quello da investimento. In una città come Milano, per esempio, vengono venduti solo un migliaia di alloggi all’anno con un valore superiore al milione e mezzo di euro. Tutto questo non fa numero.

Non è che dietro questi dati positivi c’è anche il fatto che, con la crisi, molta gente è stata costretta a svendere  perché non può più permettersi di pagare il mutuo?
Non direi. Certo, le sofferenze bancarie sono aumentate, anche in Italia, arrivando al 3% del totale sui mutui. Ma  in America sono del 15%. Il mercato italiano poi ha una sua specificità che ci mette, almeno parzialmente, al riparo da eventuali nuovi crolli.

Perché?
Da noi il forte vincolo della famiglia e la maggiore stanzialità  fa sì che è difficile che si venda la casa. Paradossalmente la si preferisce tenere vuota. A vendere sono soprattutto gli eredi o gli anziani. E dunque il prezzo degli immobili non cala troppo rapidamente.

Quali sono le zone dove il valore degli immobili non rischia di deprezzarsi?
Essenzialmente quelle con un’economia forte come Milano o alcune città della via Emilia, dove l’arrivo di nuovi abitanti  crea domanda residenziale. E poi le zone centrali o semi centrali con buoni collegamenti e servizi. Chiaramente il concetto di centro città varia nel tempo e zone che fino a ieri erano considerate periferiche oggi sono semicentrali.