Casa in costruzione (credits Gruppo Immobiliare.it)

«Un rimbalzino dopo il tonfo dell’agosto 2007». Non ha dubbi Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca Scenari immobiliari. La crescita delle compravendite (+2,3%) delle case e dei mutui (13,7%) nel primo trimestre 2010 fotografata dall’ultimo rapporto Istat non ci autorizza a parlare di un’inversione di tendenza nel mercato immobiliare dopo la contrazione degli ultimi anni.

I numeri dell’agenzia di statistica,  confermati dall’Agenzia del Territorio, vanno cioé interpretati  alla luce di quanto avvenuto, anche in Italia, negli ultimi anni: «E poi vorrei ricordare che il +13,7% comprende anche le rinegoziazioni dei mutui che avvengono a inizio anno. Insomma, se  cresce un po’ la stipula di nuovi mutui questo avviene perché erano già scesi moltissimo nel 2009».

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Silvio Berlusconi incassa il sì delle Regioni e lancia un nuovo “piano casa” sulle new town. Dopo la serrata trattativa con gli enti locali, dunque, è arrivata l’intesa: un decreto legge che nei prossimi giorni sarà presentato e discusso con la Regioni. “L’accordo sul piano casa” dice il presidente del Consiglio “iporta all’idea originaria: le famiglie potranno aumentare del 20% la volumetria di una casa”.Ora la palla passa agli enti locali. Ma il ministro degli Affari regionali, Raffaele Fitto, avverte: “Se le regioni non approveranno le leggi regionali entro 90 giorni, scatterà un potere sostitutivo”.
Dicendosi molto soddisfatto del lavoro fatto con le regioni e dell’accordo raggiunto (qui il testo in .pdf), il Cavaliere precisa che quello varato dal cdm è un piano famiglie più che piano casa.
“Realizzare in ogni capoluogo di provincia un insediamento urbanistico di dimensioni tali da venire incontro all’esigenza di nuove case per chi ancora la casa non ce l’ha, specialmente per i giovani o a chi si vuol fare una famiglia ma trova ostacolo negli acquisti e ngli affitti”. Ecco il prossimo obiettivo da centrare in accordo con le Regioni, secondo quanto assicura il premier: “L’accordo prevede un limite massimo di 200 metri cubi per l’ampliamento. Le regioni che vorranno potranno andare anche oltre i 200 metri cubi”.
“Le famiglie possono già da oggi cominciare a chiamare i progettisti e a commissionare il lavoro, ha detto Berlusconi. Saranno i progettisti”, ha aggiunto “a firmare sotto la loro responsabilità il progetto che non violi le norme regionali o comunali e i regolamenti sanitari, attraverso la massima semplificazione burocratica e amministrativa”.
Da un calcolo “abbastanza approssimativo”, rivela il premier, “se un 10% dei proprietari di case” approfittasse del piano casa “avremmo 60-70 miliardi di euro che entrerebbero nell’economia, provenienti quasi tutti dai depositi bancari dei cittadini. Sarebbe un grande supporto allo sviluppo dell’economia: porterebbe 4, 5, 6 punti di Pil nell’economia”. “Il mio sogno” aggiunge Berlusconi “è di vedere realizzazioni di assoluta avanguardia urbanistica, dove i bambini possano raggiungere campi gioco, scuole, chiese e parchi senza incontrare automobili”.
Il presidente della Conferenza delle regioni, Vasco Errani, ha espresso “soddisfazione”, perché “l’accordo favorisce una ripresa dell’edilizia corretta”. Anche se la vera e propria emergenza è quello della locazione e dell’affitto sociale: “Bisogna affrontare in tempi rapidi quella che è un’emergenza: la locazione, l’affitto sociale. Questo è il piano casa”, ha detto Errani, spiegando che questa condizione riguarda “famiglie e persone che non hanno reddito per pagare l’affitto di mercato”. Anche Gianni Alemanno, a nome dell’Anci, ha firmato l’intesa esprimendo il suo giudizio positivo.

VEDI ANCHE: Piano casa, il testo dell’accordo (Pdf)

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Lunghe le trattative, serrata la discussione. Che si è conclusa in tarda serata, nella sede del ministero per i Rapporti con le Regioni, con un accordo tra Stato e regioni sul piano casa. Nel Consiglio dei ministri di mercoledì 1 aprile l’accordo sarà già oggetto di riflessione per quanto riguarda la scansione dei tempi entro i quali dovrà essere approvato il relativo decreto.
Prima, però, l’intesa dovrà essere formalmente approvata dalla Conferenza unificata convocata a Palazzo Chigi. “Si tratta di un risultato molto importante al quale abbiamo lavorato intensamente ” ha commentato il ministro Raffaele Fitto “abbiamo raggiunto un’intesa condivisa dall’intero governo. Il presidente Berlusconi è sempre stato puntualmente informato di ogni passaggio e in Consiglio dei ministri si potrà procedere con la tempistica, entro 10 giorni il decreto sulla semplificazione amministrativa dovrebbe essere pronto”.
Il presidente della Conferenza delle Regioni Vasco Errani, oltre alla soddisfazione, ha sottolineato che l’intesa “è un risultato importante per noi e per il Paese, confermiamo pienamente l’impostazione di quando avevamo detto che il decreto era inaccettabile”. Con gli accordi raggiunti oggi “non ci sono scelte che possono compromettere il sistema di governo e la tenuta urbanistica del territorio. Ora però bisogna occuparsi della vera emergenza che è quella di trovare risorse per le famiglie in difficoltà che non riescono a pagare l’affitto, abbiamo 550 milioni di euro, bisogna trovare altre risorse pubbliche e private”. Errani ha poi sottolineato che i lavori del piano casa saranno svolti nel rispetto delle norme sulla sicurezza e con lavoro regolare e forme di rendicontazione che mettano in chiaro tutti i lavori che verranno fatti.
Il decreto legge sul piano casa sarà portato al Consiglio dei ministri entro una decina di giorni, probabilmente prima di Pasqua, ha reso noto Fitto, aggiungendo che servono ancora dei tempi tecnici.
Le Regioni avranno 90 giorni di tempo per emanare, ciascuna, le norme per consentire l’attuazione del piano casa. L’intesa raggiunta prevede aumenti volumetrici del 20% per le abitazioni e del 35% nei casi di demolizione e ricostruzione, purchè compiuti con tecniche di bio-edilizia le volumetrie si riferiscono solo all’edilizia residenziale, mentre i centri storici e tutte le aree protette non verranno toccate dal piano casa, nel pieno rispetto dei programmi urbanistici.
In extremis si è raggiunto l’accordo per il varo di un tavolo che metta a punto uno studio di fattibilità per verificare quali misure adottare per l’edilizia pubblica.
Dall’accordo, infatti, sono sparite “le risorse aggiuntive” che lo Stato avrebbe dovuto apportare, seppure in quantità non determinata.

La crisi dei mutui si fa sentire sempre di più sui proprietari di case statunitensi, al punto che nel secondo trimestre i pignoramenti - o meglio le procedure di avvio - sono quasi raddoppiati, +171% rispetto ad un anno fa.
Rispetto al primo trimestre l’aumento è stato invece del 14%, in base ai dati forniti da RealtyTrac, una società specializzata. Sono circa 740mila i proprietari che rischiano di essere espropriati dalle banche come conseguenza del fatto che il prezzo delle case continua a scendere e non è più in grado di garantire il prestito a suo tempo concesso. Lo Stato più toccato in proporzione è il Nevada, dove una famiglia su 43 ha ricevuto il pignoramento della casa nel corso del trimestre. La California invece presenta il maggiore numero di notifiche: 202.599 in totale.

Ieri Bill Gross, gestore di Pimco, il colosso mondiale dei fondi di investimento, aveva affermato che sono circa 25 milioni gli americani che rischiano di vedersi pignorare l’ immobile. L’ avvio della procedura di pignoramento consiste nell’invio da parte dell’istituto finanziatore di una cosiddetta ‘default notice’, in pratica un avviso di possibile dissesto.

Proprio per far fronte alle difficoltà dei proprietari di case l’ amministrazione Bush ha messo a punto un piano straordinario di sostegno attualmente all’esame del Congresso, che prevede peraltro anche un intervento finanziario di salvataggio per le due agenzie semi pubbliche del settore, Fannie Mae e Freddie Mac.

I pignoramenti nella prima metà di quest’anno da parte delle banche sono stati 370.179 con una crescita del 154% rispetto al pari periodo dell’anno prima. La conseguenza di quest’operazione di riappropriamento è un ulteriore calo del prezzo delle abitazioni, che vengono in pratica messe all’asta ad un prezzo scontato per consentire alle banche di recuperare almeno in parte il prestito.
Va aggiunto che molti americani proprietari di case che incorrono nelle procedure di pignoramento sono indotti a lasciare l’ immobile in quanto trovano alloggi in affitto ad un costo più basso rispetto a quello del mutuo. Lo scoppio della bolla immobiliare viene così amplificato.

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Arriva anche in Italia l’onda lunga della crisi del mercato immobiliare. I titoli immobiliari hanno perso il 58,1% negli ultimi 12 mesi, portando la capitalizzazione delle società del settore quotate in Borsa italiana sotto i 4 miliardi di euro.
Così parlano i dati contenuti nel rapporto di Nomisma, sottolineando l’accentuata rischiosità di questi veicoli, legata ai bassi volumi negoziati e alla sottocapitalizzazione del comparto, in discesa dalla primavera 2007, che a luglio 2008 si attesta a 8,097 miliardi di euro tra quotate e fondi immobiliari, sotto i livelli di dicembre 2004.
Nel 2007 - si legge nel Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 - le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6%, ovvero 40 mila in meno dell’anno precedente. È il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%.
Le grandi aree urbane vedono una flessione delle transazioni del 9,3%, ma già avevano cominciato a perdere terreno nel 2006, diminuendo del 2,2%. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione nel prossimo anno sono sui livelli più bassi dell’ultimo ciclo immobiliare (1,8%), quando erano al 7% all’inizio degli anni 2000.
La tendenza della prima parte dell’anno in corso porta a una riduzione di compravendite di abitazioni nell’anno di circa 80 mila unita’ mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all’inflazione.

di Gino Pagliuca

Marina, 38 anni, aveva un mutuo con la Popolare di Milano e la rata mensile era salita in 2 anni da 800 a 1.200 euro. Quando fece presente alla banca che il tasso, agganciato all’Euribor (tasso interbancario) più l’1,75 per cento, era molto superiore a quello di mercato e chiese di rinegoziarlo, le prospettarono una sostanziosa riduzione. Ma dopo 2 mesi di solleciti il direttore di filiale le spiegò che c’era un equivoco: il mutuo sarebbe rimasto invariato. Marina ha cambiato banca e abbassato la rata di 200 euro portandola a tasso fisso, anche se ha dovuto sopportare l’ultima beffa dalla banca abbandonata: una richiesta di penale dell’1,9 per cento anziché dello 0,5 previsto dalle norme. Alle rimostranze, legge alla mano, le è stato risposto che la richiesta era frutto di un altro equivoco.
Una storia fra tante di debitori spiazzati dall’aumento dei tassi partito nel 2005. Il toccasana doveva essere il decreto Bersani che nel febbraio 2007 introdusse la portabilità gratuita del mutuo. “Ma non è andata così” valuta Paolo Martinello, presidente di Altroconsumo. “Se le banche che rischiavano di perdere i clienti hanno cercato di prendere tempo, trincerandosi dietro motivazioni inconsistenti, i problemi maggiori sono venuti dagli istituti che chiedevano costi impropri a fronte del trasloco del mutuo”.
Risultato? Per Martinello “dieci banche sono sotto indagine Antitrust su nostra segnalazione. Un’inchiesta effettuata a gennaio ha dato risultati sconfortanti, fino all’assurdo di chi non consegnava preventivi scritti per evitare che i clienti li portassero alla concorrenza”.
Il quadro potrebbe mutare con l’intesa Abi-governo sulla rinegoziazione dei mutui. L’accordo prevede, per chi lo chieda, il blocco della rata al livello del 2006, mentre ogni mese la differenza tra la rata che si sarebbe dovuto pagare e quanto versato va in un conto di debito al tasso del 5,15 per cento: se il costo del denaro cresce, aumenta il debito; se diminuisce sotto il livello del 2006, si assottiglia. Alla fine si faranno i conti e con ogni probabilità la durata del mutuo, quindi il costo complessivo, aumenterà. In compenso l’onere odierno del mutuo è bloccato.
Perplesse le associazioni di consumatori. Dice Alessandro Pedone, responsabile Aduc per la tutela del risparmio: “L’accordo è costoso e ha l’unico vantaggio di dare sollievo immediato a chi non ce la fa a pagare (tabella sopra, ndr). Ma quel risparmio iniziale le banche lo riprendono dopo con gli interessi”.
E chi vuole trasferire il finanziamento? Il mercato immobiliare è fermo e si stipulano meno mutui: gli istituti specializzati hanno in teoria interesse a strappare i clienti alla concorrenza offrendo buone condizioni a chi il mutuo lo ha già. Oltre alla rinegoziazione targata Abi-governo vi sono altre tre vie per cambiare mutuo. Le presenta la Guida al mutuo informato redatta dal Consiglio nazionale del notariato con 11 associazioni di consumatori (scaricabile su www.notariato.it). Spiega Paolo Piccoli, presidente dei notai: “La prima è rinegoziare individualmente con la banca tasso o durata. è facoltà dell’istituto accettare, ma il vantaggio è che non costa nulla. La seconda strada, prevista dal decreto Bersani, è la surrogazione: non si chiude il mutuo ma si trasferisce l’ipoteca a una banca che offre condizioni migliori. Serve un atto notarile di importo modesto di cui la nuova banca può anche farsi carico”. Ultima la via tradizionale della sostituzione: “Si chiude il mutuo e se ne fa uno nuovo. Soluzione più costosa ma offre la possibilità di aumentare la somma finanziata”.

Un’opportunità ma anche un rischio: i tassi dei mutui sono minori di quelli dei prestiti personali e molte famiglie cominciano a ipotecare la casa per spese voluttuarie. Il meccanismo negli Stati Uniti ha messo in crisi il sistema. Migliaia di famiglie hanno iniziato a non pagare e il crollo dei prezzi ha reso il debito superiore al valore dell’immobile. In Italia le banche sono più prudenti, però prima di impegnare la casa per pagare la vacanza è meglio pensarci.

di Antonella Bersani

Il boss della Ryanair vuole il sangue. “Noi diamo il benvenuto a una buona, lunga e sanguinosa recessione nel nostro paese” ha dichiarato Michael O’Leary, leader delle compagnie aeree a basso prezzo, al quotidiano inglese The Guardian. Lui il rallentamento economico lo vede così: l’opportunità che qualcuno dei suoi concorrenti salti e l’impossibilità da parte dei governi di imporre tasse “ecologiche”. Se la ride, insomma. E non è il solo.

A vedere vantaggi nella stagnazione sono molte categorie sociali. Per esempio i contadini. “C’è una grande fame di terra, i paesi emergenti fanno crescere la domanda di generi alimentari e i terreni sono sempre più richiesti anche per collocarvi impianti per la produzione di energie alternative” riassume il presidente della Adam Smith Society, l’economista Alberto De Nicola. Poiché si esaspera la polarizzazione dei consumi, vengono premiati i prodotti d’alta gamma, quelli a basso prezzo e le imprese leader di mercato.
Un esempio? “Il portafoglio ordini per la collezione primavera-estate 2008 è aumentato del 25 per cento” informano alla Geox, e De Nicola spiega perché. “Chi ha un prodotto consolidato e dispone di risorse finanziarie è meglio attrezzato per reggere la crisi”. Può infatti differenziare, investire in innovazione, approfittare delle occasioni sul mercato, produrre a prezzi competitivi. E diventare sempre più ricco. Così come spera in buoni affari chi vende prodotti che costano poco, meglio se pochissimo. Come la Easycar, autonoleggio low cost nato sulla scia del successo delle compagnie aeree a basso prezzo.
Alla stagnazione si adegua perfino la Microsoft, che insieme alla Amd ha creato un pc a bassissimo prezzo e ricaricabile che, dopo un anno di test in Brasile, arriverà anche in Europa. “Tutto il low cost è favorito dalla crisi, i voli Ryanair come le polizze, i conti correnti e il commercio online” dice Paolo Martinello, presidente dell’associazione Altroconsumo. Tra i beneficiati c’è, quindi, anche la McDonald’s che si è inventata i menù “Salvaeuro” e annuncia per il 2008 una trentina di nuove aperture dopo aver chiuso i conti del 2007 con un più 9,1 per cento.

L’effetto polarizzazione fa sì che né la Gucci né la H&M sentano sui bilanci un calo dei ricavi. La moda di alta gamma vale 150 miliardi nel mondo e si prevede che raddoppi entro i prossimi 5 anni. E quella più a basso prezzo, proposta da catene come Zara o H&M, macina profitti.
“In Germania gli stipendi sono stati fermi per 10-15 anni e nel frattempo la H&M ha aperto circa 200 punti vendita. A gennaio” spiegano dal quartier generale svedese della catena di abbigliamento “le nostre vendite sono cresciute del 17 per cento e nel 2008 inaugureremo nel mondo altri 190 punti vendita”. A vedere rosa nella crisi sono tutte le grandi strutture commerciali che vendono a prezzi contenuti. Orizzonte sereno all’Ikea, dove il cliente trasporta e monta i mobili. Come pure all’Auchan, dove hanno appena inaugurato il self discount: prodotti non confezionati di ogni tipo da acquistare a peso.
Ipermercati, hard discount e la catena svedese di arredamento sono i veri surfisti della crisi. “Nell’ultimo anno i dati Nielsen segnalano un più 9 per cento nei volumi di vendita degli hard discount” confermano alla Confcommercio. L’Auchan rilancia con una crescita mensile del 10- 15 per cento dei prodotti a marca privata, quelli più a buon mercato. Quanto all’Ikea, “per il decimo anno consecutivo abbiamo ridotto i prezzi del catalogo (in media -1,3 per cento)” dichiara l’amministratore delegato Roberto Monti. “Entro il prossimo anno contiamo di aprire cinque nuovi punti vendita in Italia”.

Poi ci sono i consumi che cambiano, soprattutto nelle famiglie che non arrivano alla fine del mese. Sulla tavola degli italiani meno spesso compare la fettina, sostituita dal più economico würstel, le cui vendite sono in forte crescita. La stagnazione ci impone dunque la dieta di Angela Merkel? Ai produttori di insaccati certo non dispiace. “I prezzi alla fonte sono rimasti costanti, i valori nutrizionali sono buoni e così la carne suina sta vivendo il suo momento di gloria” gongola Vittore Beretta, presidente dell’omonimo salumificio. Crescono prosciutti nostrani non marchiati, mortadelle ma anche prodotti affettati e confezionati.
Nel frattempo il pesce surgelato segna lo 0,8 di crescita rispetto al più costoso fresco. La crisi non solo favorisce solo le imprese e certi settori del commercio ma anche una parte di consumatori i quali, senza accorgersene, traggono un vantaggio indiretto. Per gli acquirenti di prime case e le giovani coppie è un momento di buoni affari. Chi ha tempo per cercare, un gruzzolo da parte e non deve vendere un immobile per comprarne un altro può approfittare di ribassi tra il 20 e il 30 per cento dei prezzi di parte delle case. La trattativa sarà più facile se si trova qualcuno costretto a vendere in fretta e ci si concentra sulle abitazioni non di nuova costruzione.
Buone notizie anche sul fronte dei mutui: i tassi sono scesi ai livelli precedenti la crisi dei subprime e l’esigenza di non alimentare la crisi probabilmente impedirà che salgano. Per l’estate, prevedendo difficoltà di molte famiglie a organizzare vacanze tradizionali, gestori di campeggi, produttori di tende, fornelli e attrezzi si fregano le mani. Ma la polarizzazione dei consumi è una legge che vale anche quando si parla di vacanze, tanto è vero che “gli hotel a cinque stelle non risentono della crisi, soffre la fascia intermedia e cresce il fatturato degli alberghi a due stelle, oltre che dei camping” conferma Bernabò Bocca, presidente della Federalberghi. Meritano una menzione anche i viaggi della speranza, quelli dei manager alla ricerca di nuove occasioni di incontro e di guadagno.

Le città del business battono, infatti, in presenze le città d’arte. E Milano, Roma e Bologna si godono il fruscio delle carte di credito. C’è una categoria particolare di persone che non solo potrebbe moltiplicare le occasioni di guadagno, ma addirittura elevare la propria notorietà grazie alla recessione. Sono gli economisti, mai tanto richiesti e ascoltati come nei tempi difficili. “Esiste poi un settore propriamente detto consulenza da crisi che fa affari d’oro” aggiunge De Nicola.
A gioire sono i consulenti che lavorano sui piani di rilancio aziendale, i legali e i fallimentaristi. “In periodi di ristrettezze economiche i pagamenti avvengono in ritardo, aumenta il contenzioso e crescono gli affari degli avvocati civilisti e degli esperti in diritto del lavoro”. E c’è addirittura chi sostiene che la stagnazione migliorerà il nostro stile di vita. È Pierangelo Da Crema, docente di economia e autore del libro La dittatura del pil (Marsilio). “Questa ossessione per la crescita non sempre è positiva. Meno produttività significa anche meno emissioni inquinanti, più salute e meno conflitti sociali. Il governo cinese se ne è accorto. E sta cercando di porre un freno al suo sviluppo incontrollato”. Mentre in Occidente si cerca di fare il contrario.

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