di Romana Liuzzo

Un grattacielo firmato dall’archistar inglese Richard Rogers nel cuore della Magliana, a pochi metri dall’Alitalia; un edificio residenziale di lusso, dopo la demolizione delle Torri dell’Eur, griffato Renzo Piano, stessa sapiente mano del Centre Pompidou a Parigi e dell’Auditorium capitolino. Tutto aggiudicato al gruppo Lamaro (Toti). La risposta virtuale all’ancora virtuale nuvola di Massimiliano Fuksas, al vicino centro congressi. E ancora: mezzo milione di metri cubi tra abitazioni e ospedale (Caracciolo-Angelucci) per il popolare quartiere fra Cinecittà e Anagnina… Fuori del Campidoglio infuria la protesta di chi ai progetti futuristici preferirebbe un alloggio, anche popolare.
In attesa dell’approvazione di queste “postille” non di poco conto (il tutto potrebbe avvenire entro il 23 febbraio o subito dopo), è passato in extremis, poche ore prima delle dimissioni del sindaco Walter Veltroni, con 37 voti a favore e 20 contrari, il piano regolatore di Roma: 65 milioni di metri cubi, 2 mila punti di verde privato, 7.900 ettari di verde pubblico, ampliamento della rete infrastrutturale su ferro e su strada, riqualificazione dei mercati generali, una città dello sport e il progetto Macro di Odile Decq, sorta di terrazza sopraelevata.
Una guerra all’ultimo mattone combattuta tra i costruttori romani. La resa dei conti, tra chi ha già avuto e chi ancora vorrebbe avere. Le forze in campo sono: Caltagirone, Toti, Bonifaci, Armellini, Ligresti, Mezzaroma e Marchini. Ma anche, inevitabilmente, un braccio di ferro tra opposizione e maggioranza.
Si deve alla prima se il prg è passato nella sua formula quasi originale. “Ci sono state solo 233 modifiche non sostanziali: 26 nate da osservazioni, 40 errori materiali, 14 recepimenti, 112 adeguamenti, otto osservazioni nate dall’attuazione di norme transitorie e 33 modifiche legate ai piani di zona” puntualizza l’assessore all’Urbanistica, Roberto Morassut.
“Di queste variazioni noi non ne conosciamo nemmeno una” replica con Panorama il consigliere comunale Marco Visconti, di An.
Non è un caso se il segretario generale del Comune di Roma, Vincenzo Gagliani Caputo, che sigla tutte le delibere, si sia rifiutato di farlo con il piano regolatore (”Non firmo ciò che non conosco” avrebbe detto a un amico nell’aula Giulio Cesare). Non è un caso che le delibere di variante non siano siglate dall’assessore Morassut, ma da quello al Patrimonio, Claudio Minelli, “da sempre tramite prima di Francesco Rutelli, poi di Veltroni con i costruttori romani” commenta Visconti. “Nel prg non vi sono aree di edilizia popolare, a parte qualche affitto concordato, non c’è alcuna infrastruttura, inoltre tutto è svincolato da ciò che avviene fuori della città. Il progetto Millennio, che prevede il grattacielo di Rogers, in Campidoglio è stato per esempio ribattezzato Minnellium, dal nome dell’assessore che lo ha tanto caro. Si edificano quartieri alle porte di Roma senza pensare ai cittadini che in città ci devono arrivare. Come? Con la diligenza?”.
Veltroni, subito dopo l’approvazione del piano, non nasconde la gioia per il risultato ottenuto: “Questo è un momento storico: la capitale aspettava un piano regolatore da 100 anni”. Poi il primo cittadino saluta e prosegue la sua corsa alla testa del Partito democratico. Il 23 febbraio si scioglierà il consiglio comunale e dal 24 è in arrivo un commissario straordinario (calano le quotazioni di Achille Serra, si parla del prefetto Mario Morcone, ex capo del dipartimento dei vigili del fuoco): a lui il compito di fare da traghettatore fino all’election day del 13-14 aprile.
“Altro che 100 anni, il piano regolatore è del 1965, ora è stato rivisto e corretto. Veltroni è andato avanti in questi anni con il motto caro a Rutelli del pianificar facendo e ora si è trovato a dover approvare un documento così importante in 2 giorni, per non scontentare i costruttori che reclamano la loro fetta di torta” polemizza il consigliere di An, Marco Marsilio.
Secondo Gianni Alemanno, ex ministro nel governo Berlusconi e possibile candidato sindaco, “questa consiliatura termina con una grave scorrettezza della maggioranza ai danni dell’opposizione, ma soprattutto ai danni della città. Impugneremo davanti al tar la delibera di ratifica del prg, fatto in 2 giorni”.
Un dato è inconfutabile: rispetto al piano regolatore del 1965, quello approvato da un commissario (l’ultimo vero prg risale al sindaco Ernesto Nathan nel 1909), i metri cubi a disposizione dei costruttori sono diminuiti: da 120 a 65 milioni. “E certo tutto ciò che si poteva è già stato appaltato nel corso di questi anni: vedi la Galleria Colonna (Lamaro), la città dello sport a Tor Vergata (Caltagirone), Tor di Quinto (Bonifaci)” ribattono da An.
“Roma con i suoi 129 mila ettari di superficie è il più grande comune d’Italia” ricorda Monica Cirinnà, vicepresidente del consiglio comunale, ribattezzata non senza malignità “la signora che si occupa dei gatti”, ma già in corda per la poltrona di assessore all’Ambiente. “Con questo piano due terzi delle aree libere sono diventate inedificabili, saranno ampliati i parchi di Veio, Decima e quello dell’Appia antica. E sono previsti 20 mila alloggi popolari con affitti concordati”. Alla somma dei metri cubi vanno aggiunti le varianti e i cambi di destinazioni d’uso. Ed ecco che la cifra raddoppia.

di Francesca Vercesi

“Per adesso è prematuro dare indicazioni precise”. Oppure: “Adesso non si può fare, perché ci sono difficoltà procedurali. Torni a trovarci tra un mese”. È questo il ritornello nella quasi totalità delle banche di fronte alle richieste di surroga del mutuo, cioè il trasferimento a un altro istituto. La corsa al prodotto migliore, figlia delle liberalizzazioni del cosiddetto Bersani bis e alimentata da rate che nel giro di nemmeno due anni sono aumentate in Italia anche più di 100 euro al mese, si presenta ancora piena di ostacoli.
Sulle tre strade offerte al cliente per riconsiderare il mutuo, cioè la rinegoziazione con il proprio istituto, la sostituzione (chiudi un mutuo e ne apri un altro) o la surroga (il mutuo non si chiude ma si trasferisce), sono solo le prime due a essere più battute. O, meglio, sono le opzioni che le banche spingono di più. Ma i problemi non mancano.
Nel caso della rinegoziazione, il cliente ricontratta con la sua banca le caratteristiche del finanziamento: importo, durata, tasso. Ammesso che riesca a ottenere condizioni migliori. Ciascuno, infatti, applica misure diverse. Nelle spese di pratica, per esempio, la Banca Sella prevede 25 euro, la Barclays Woolwich 0,50 per cento col passaggio al tasso fisso e 253 euro per l’allungamento della scadenza. A volte poi la rinegoziazione viene negata dalla banca mutuante. “Oggi sono stato nella filiale della banca per chiedere una rinegoziazione” racconta un consumatore. “Pare che sul monitor del funzionario sia apparsa la dicitura “contratto non rinegoziabile”. Quindi niente da fare”.
Nel secondo caso, quello della sostituzione, si estingue il precedente mutuo, si cancella la vecchia ipoteca, iscrivendone una nuova a garanzia del finanziamento acceso presso la nuova banca. I costi sono, tuttavia, più elevati e non sempre l’operazione risulta conveniente. Secondo l’Osservatorio di Mutuionline, comunque, a fine settembre i mutui di sostituzione avevano ormai raggiunto il 15 per cento del totale, contro il 6,5 per cento di un anno prima.
Ma è la surroga, ora, la priorità sul tavolo di Abi, Albo dei notai, banche e associazioni. Al momento, sostengono al centro di ricerca Osservatorio finanziario, le maggiori difficoltà si riscontrano su questo tema: qui si trasferisce l’ipoteca dal vecchio al nuovo mutuo, acceso presso la seconda banca, senza che sia necessaria la cancellazione della prima garanzia ipotecaria. Rispetto alla sostituzione ciò dovrebbe comportare un esborso minore per il cliente. Però alcune incertezze normative, le difficoltà registrate presso le conservatorie (gli uffici dove l’atto di surroga viene annotato) e il ritardo delle banche hanno finora impedito che questa pratica diventasse realtà, a parte in un caso, quello della Banca popolare di Piacenza.
Occhi puntati anche sui costi della parcella notarile nella surroga: “A livello regionale si sta cercando di creare una tariffa condivisa dai vari distretti notarili con importi più bassi possibile” commenta Giulia Clarizio, consigliere nazionale del notariato.

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Sarebbero dovuti scomparire quaranta anni fa e invece all’appello se ne contano ancora 110. Come l’erba cattiva che non muore mai, anche i cosiddetti enti inutili riescono a sopravvivere di governo in governo e, tra un vuoto normativo e una sovrapposizione di leggi, continuano a pesare sulle casse pubbliche. Ben attenti a non dare nell’occhio: non compaiono sui giornali, si nascondono tra le pagine del bilancio dello Stato, impossibili da scovare. Di loro nessuna traccia in rete: non hanno un sito, ma solo richiami nelle delibere o nei decreti di comuni, regioni e province.
È il caso della Gescal, l’istituto gestione delle case per lavoratori, che negli anni ‘60 hanno affollato interi rioni di città e paesi. La ricerca su Internet porta direttamente al sito dell’Ance, l’associazione costruttori, ma qui si perdono le tracce. Potrebbe sembrare che Gescal sia stato assorbito dall’Ance, ma per la Corte dei Conti l’istituto esiste e figura proprio tra quei 110 “immortali” che alla fine del 2006 erano ancora operativi mentre le procedure di liquidazione si sarebbero dovute chiedere da tempo. La Gescal è in buona compagnia.
La lista dei sopravvissuti comprende, tra gli altri, l’Enaoli nato nel 1941 come ente di assistenza per gli orfani. Una missione di tutto rispetto ma per la legge sarebbe dovuto scomparire nel 1977 visto che l’assistenza in questo settore si svolge oggi attraverso altre forme.
Stesso discorso per l’Onmi, l’organizzazione voluta e fondata dal Fascio nel 1926 per la protezione della maternità e dell’infanzia come continuazione dell’istituto di igiene fondato da Ettore Levi, e per l’Inam, la cui attività di assicurazione contro le malattie, è stata assorbita dall’Inps. E come dimenticarsi l’Enalc, l’ente di diritto pubblico di addestramento dei lavoratori del commercio, che ha smesso da tempo di formare parrucchieri, dattilografi e venditori di articoli tecnici ma continua a pesare sul Ministero del Lavoro.
La situazione è tornata nel mirino della Corte dei Conti, secondo cui le cause di questa situazione sono da ricercare nelle incertezze normative, con un susseguirsi di leggi che hanno continuamente modificato le modalità di individuazione e gestione degli enti da liquidare, con deleghe non esercitate (l’ultima è scaduta il 30 giugno scorso e riguardava la razionalizzazione della pubblica amministrazione e l’individuazione di enti e strutture pubbliche da porre in liquidazione), e nella mancanza di semplificazioni procedurali. Infatti c’è da dire che una “liquidazione” si può chiudere solo dopo che è stata risolta anche la più piccola questione o vertenza: posizioni previdenziali, questioni di inquadramento del personale o vicende immobiliari.
A fine anno era ancora in piedi un contenzioso di circa 20 mila pratiche di ogni genere. E con i tempi della giustizia italiana, c’è da scommettere che sentiremo parlare ancora per molto di questi enti.

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Altro che abolizione dell’Ici.
Il premier Romano Prodi non prende neanche in considerazione la proposta di altri esponenti di governo (leggi Francesco Rutelli) di eliminare la tassa sulla prima casa che a partire da quest’anno si paga addirittura prima.
La scadenza per il versamento dell’acconto Ici del 2007 è stata anticipata al 18 giugno, rispetto al vecchio termine del 30 giugno. Il saldo dovrà essere versato entro il 17 dicembre anziché il giorno 20. Come sempre, i contribuenti potranno pagare l’intero importo entro la scadenza dell’acconto. Devono pagare l’Ici i proprietari di immobili, aree edificabili e terreni agricoli.
Nessuna modifica sostanziale per il calcolo dell’imposta comunale. Per trovare la base imponibile si deve prendere in considerazione la rendita catastale e rivalutarla del 5%. La rendita va poi moltiplicata per i seguenti coefficienti: 100 per le abitazioni, box e magazzini; 50 per gli uffici, studi e capannoni e 34 per i negozi. Sulla base imponibile, si applicano le diverse aliquote decise dai comuni che possono variare tra il 4 e il 7%.
Per il pagamento si può utilizzare l’apposito modulo di conto corrente o il modello F24 (qui il .pdf scaricabile anche dal sito dell’Agenzia delle Entrate). Il versamento può essere effettuato in banca o in via telematica attraverso la delega di versamento unica. Il pagamento online è possibile anche dal sito di Poste Italiane.

Nella calda estate del 2006, la tassa sul lusso è stata per la Sardegna il tema di discussione più rovente. E ora, con l’arrivo anticipato dell’estate, giunge il sì definitivo della regione a una legge che fin’ora era solo stagionale e provvisioria.
L’ok è arrivato dal Consiglio regionale, che ha approvato le imposte su seconde case, aerei, barche. Una vittoria importante per il presidente della Regione Renato Soru (impegnato la scorsa stagione in una querelle aspra con Flavio Briatore, il re della Costa Smeralda), che era già riuscito a bloccare le nuove costruzioni nei due chilometri di terra dalla costa. La tassa sul lusso spetterà a chi non risiede in Sardegna, compresi anche gli emigrati originari dell’isola (in tutto, circa 300mila persone).
Da giugno a settembre, quindi, chi arriva in un porto sardo con una barca lunga più di 14 metri deve versare un’imposta annuale, nella misura di 1.000 euro fino a una lunghezza di 15,99 metri. Per le altre misure si va fino a un massimo di 15 mila euro per le navi di oltre 60 metri. Le imbarcazioni a vela hanno una riduzione del 50%; sono esentate quelle in arrivo per regate, manifestazioni e raduni.
Per gli aerei da turismo l’imposta è dovuta a ogni scalo: da 150 euro per velivoli abilitati al trasporto sino a 4 passeggeri a 1.000 euro oltre i 12 passeggeri. I soldi andranno versati ai gestori di aeroporti e porti secondo modalità (entro 24 ore dall’arrivo per le barche) fissate da convenzioni con l’Agenzia regionale delle entrate.
Facoltativa la tassa di soggiorno: saranno i Comuni a decidere se applicarla. Dal 2008 però la pagheranno, da giugno a settembre, i non residenti, sia in albergo, residence o bed & breakfast, sia in case private: 1-2 euro al giorno a persona.
Ma ci sarà anche la tassa sulle seconde case, che colpirà soprattutto gli edifici più vicini alla costa. In particolare, per gli immobili nel raggio di tre chilometri dal mare si pagherà dai 540 euro per le case fino a 60 metri quadrati, fino ai 16 euro al metro per quello oltre i 200 metri quadrati. Una tassa che viene aumentata del 20% per le case a meno di 300 metri dal mare.
Le imposte - che l’opposizione di centrodestra, i turisti più famosi, gli emigrati, gli albergatori hanno senza mezzi termini definito odiose e incostituzionali - andranno per il 75% a un fondo per lo sviluppo e per il 25% ai comuni nei quali si trova la proprietà tassata.

Oltre 36mila euro al mq: tanto può costare una casa a Londra che per questo si aggiudica il titolo di città più cara del mondo per quanto riguarda gli immobili.

Lo rivela il rapporto Wealth Report 2007, realizzato dall’agenzia immobiliare Knight Frank una delle più importanti società immobiliari del mondo.
A tenere alto il mercato sono soprattutto gli immobili delle zone più chic della City, come Belgravia, Kensington e Chelsea: qui i prezzi sono saliti del 31% rispetto a febbraio del 2006, la crescita più alta negli ultimi 28 anni. Al secondo posto, nella top ten, c’è Monaco, sede per eccellenza dei ricchi e famosi (anche e soprattutto per ragioni fiscali), con con 33.800 euro al metro quadro. Seguono New York, dove un immobile di lusso arriva a circa 35.000 dollari (25.700 euro) al metro quadrato, e poi Hong Kong con 19.000 euro. Completano la top 10 Tokyo, Cannes, St. Tropez, Sydney, Parigi e Roma, la prima delle italiane, dove le case più prestigiose non faticano ad arrivare in media a 13.500 euro al metro quadrato.
Restando nel Belpaese, Venezia si piazza al dodicesimo posto con 11.000 euro, seguita da Firenze (9.000) e Milano (7.500 euro).
Nello studio, redatto su 70 città in collaborazione con la City Private Bank, si sottolinea che il segmento più alto del mercato immobiliare continua a essere spinto al rialzo dai tanti paperoni disposti a investire più di 7 milioni di euro per un immobile, a fronte di un sostanziale assestamento del mercato medio-alto.
Italia e Francia poi dominano la classifica delle “location” extra-urbane più care, guidata dalla francese St. Jean Cap Ferrat con 30.300 euro al metro quadro ma con ben quattro località della penisola tra le prime 10: la Costa Smeralda è seconda (26.625), Forte dei Marmi quinta (18.000), Portofino sesta (17.500) e Cortina decima (14.000).

Mentre il vice premier, Francesco Rutelli, chiede a gran voce l’abolizione dell’Ici sulla prima casa e il premier, Romano Prodi, gli risponde di portar pazienza e di rinviare tutto all’anno prossimo (con la Finanziaria 2008), va avanti la riforma del catasto, un provvedimento che al di là delle dichiarazioni ufficiali e delle rassicurazioni, potrebbe riservare sorprese amare all’80 per cento circa delle famiglie proprietarie di una casa. Quando Panorama rivelò che si stava profilando il rischio molto concreto di un aumento generalizzato dell’Ici (qui la guida del Dipartimento per le politiche fiscali), proprio per effetto della sostanziale modifica dei criteri catastali, il sottosegretario Alfiero Grandi (Ds), che al ministero delle Finanze segue in particolare la delicata partita delle tasse sulla casa, cercò di rassicuare i possessori di immobili dichiarando all’Ansa che l’operazione in corso sarebbe avvenuta in un regime di “invarianza di gettito” e che comunque era improntata a criteri di giustizia.
Avvertendo inoltre che se fosse salito il valore delle rendite per effetto della revisione degli estimi, sarebbero state abbattute le aliquote Ici in modo tale da non penalizzare, appunto, i proprietari di case. A questo proposito promise che per evitare inutili sospetti e polemiche, il governo avrebbe concordato con la relatrice della legge, Donatella Mungo, di Rifondazione comunista, gli emendamenti opportuni.
Ora quegli emendamenti sono stati presentati, ma la sostanza non è cambiata di una virgola, anzi il rischio che gira e rigira una revisione degli estimi così come viene realizzata possa portare ad un aumento dell’Ici non solo resta, ma diventa sempre più concreto.
Per aggiornare la valutazione degli immobili ed evitare quelle stridenti sperequazioni che in realtà esistono e che in alcuni casi portano un proprietario di una casa di lusso nel centro cittadino a pagare meno di un proprietario di un immobile normale in un quartiere periferico, la via maestra potrebbe essere quella della revisione del classamento degli immobili.
Possibilità concessa ai comuni con la legge Finanziaria di alcuni anni fa firmata dall’allora ministro del Tesoro, Domenico Siniscalco, ma di cui si sono avvalsi pochissimi sindaci di grandi città.
La revisione degli estimi affidate per legge alle amministrazioni comunali che nello stesso tempo hanno il potere di fissare anche l’entità dell’aliquota nell’ambito di un range imposto dallo Stato rischia, invece, di creare le premesse per un aumento generalizzato della tassa.
In altre parole, sembra un modo concesso ai comuni di fare cassa tutte le volte che ne hanno necessità. E siccome molti comuni si trovano in condizioni finanziarie non proprio floride c’è il rischio che l’Ici venga scambiato per una specie di bancomat comunale.