Ormai da alcuni mesi, dal fronte mutui non vengono buone notizie. L’ultima, in ordine di tempo, in Italia riferisce che è saltato il tavolo sulla portabilità, ossia la possibilità di trasferire il debito a un’altra banca che propone condizioni migliori, annullando costi e formalità.
Una soluzione attesa soprattutto dalle famiglie in difficoltà per l’aumento dei mutui a tasso variabile (secondo un recente studio della Nomisma, su 4 milioni di famiglie che hanno sottoscritto un mutuo quelle in difficoltà nel pagare le rate hanno ormai superato quota 400 mila) e speranzose di ottenere condizioni migliori rinegoziando con la propria banca quelle di partenza oppure scegliendone addirittura una nuova e più conveniente: ovviamente, senza costi aggiuntivi.
Una possibilità prevista dalla legge contenuta nella seconda lenzuolata di liberalizzazioni del ministro per lo Sviluppo Economico Pier Luigi Bersani e che dovrebbe essere in vigore da otto mesi. Ma le banche non la applicano, sostengono le associazioni dei consumatori: “Per questo è saltato il tavolo della trattativa tra l’Abi e le associazioni di consumatori e notai” afferma Altroconsumo, sottolineando che l’associazione bancaria “ha respinto l’ipotesi di applicazione della portabilità del mutuo attraverso la cosiddetta surrogazione dell’ipoteca senza presenza di notaio obbligatoria, sistema che eliminerebbe i costi per il consumatore”.
In pratica, sostiene Altroconsumo, chi trasferisce il mutuo deve poterlo fare senza dover cancellare l’ipoteca già iscritta sull’immobile e sostituirla con una nuova: le banche invece ritengono necessaria la presenza del notaio. E non è l’unica divergenza sull’interpretazione della legge. “Per noi la portabilità è a costo zero” afferma Antonio Longo, presidente del Movimento difesa del cittadino (Mdc) “mentre l’Abi ci ha proposto un testo in cui c’era solo un auspicio alla riduzione dei costi, per noi inaccettabile: con rammarico, siamo stati quindi costretti ad abbandonare il tavolo” .
Per Adusbef e Federconsumatori “non c’è nulla da trattare con l’Abi” e ricordano di avere denunciato già da tempo che “gli istituti di credito non violano solo la norma del decreto Bersani che prevede la portabilità dei mutui, ma anche quella sulla simmetria dei tassi”.
Il “rompete le righe” e la rottura delle trattative seguono di pochi giorni l’altolà del governatore di Bankitalia, Mario Draghi, che aveva bacchettato le banche, perché i consumatori rischiano di indebitarsi seriamente per via delle rate della casa troppo alte. Ma nonostante il monito del numero uno di Palazzo Koch, Adusbef e company continuano a lanciare l’allarme, acuito anche dalla crisi dei subprime americani: “È indispensabile per i consumatori l’azzeramento dei costi della portabilità per facilitare chi ha sottoscritto mutui a tasso variabile. Ottenere condizioni migliori rinegoziando con la propria banca quelle di partenza o scegliere una nuova banca che offra condizioni più convenienti sono diritti che non possono essere negati ai cittadini”. In serata, l’Abi ha comunque reso noto (qui il .pdf) che sta ultimando la procedura raccomandata per la portabilità del mutuo, con la quale il cliente potrà rivolgersi direttamente alla “nuova banca” che interagirà direttamente con la “vecchia banca” avviando una procedura che garantirà il calcolo del debito residuo sul mutuo entro un tempo massimo di 15 giorni.
Mentre il ministero dello Sviluppo economico ricorda che “la portabilità dei mutui deve pienamente diventare realtà”. In attesa che legge e realtà coincidano, sempre più famiglie sono schiacciate dal fardello delle rate, senza nemmeno poter cambiare banca.

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È l’Unicredit, con quasi 4 miliardi di euro (3,780 per la precisione), la principale erogatrice di mutui alle famiglie, secondo i dati elaborati dall’Osservatorio Assofin per i primi sei mesi del 2007.
L’Unicredit supera, in questa speciale classifica, l’ex Sanpaolo-Imi (2,8 miliardi) e precede un’altra banca generalista, il Monte dei Paschi, e una specializzata in questo comparto, la Banca per la Casa che fa sempre parte del gruppo Unicredito. Dall’Osservatorio arrivano anche dati interessanti soprattutto sulle tendenze del mercato, che si conferma in deciso rallentamento.
Se nei primi mesi del 2006 l’aumento dei volumi erogati era stato del 21,1 per cento, quest’anno ci si è fermati al 6,8 per cento. Lo stesso vale per il numero dei contratti stipulati, che erano cresciuti del 9,8 per cento lo scorso anno e che nel primo semestre 2007 sono cresciuti solo del 3,6 per cento. Un dato che conferma come la domanda di acquisto di immobili sia calata, soprattutto come forma di investimento.
L’aumento dei tassi e la crisi dei prodotti subprime ha poi modificato radicalmente le scelte degli italiani: se fino al 2006 il tasso variabile era la formula preferita, nel primo semestre 2007 oltre la metà dei contratti è stata stipulata con tassi fissi, per un importo medio di 125 mila euro ciascuno (la gran parte dei finanziamenti è compresa fra i 100 e i 200 mila euro) e con una netta tendenza ad aumentare il periodo di pagamento, che ormai è, per il 41 per cento dei mutui, superiore ai 25 anni.

Può la crisi dei mutui-casa americani colpire anche l’Italia, al di là di tempeste di borsa come quelle di questi giorni? Le rassicurazioni, doverose, si moltiplicano: ma qualche rischio in realtà c’è.

Negli Usa tutto è partito dai mutui “subprime”, dati cioè a clienti che stanno peggio di quelli a cui viene applicato uno dei tassi più cari (”prime”). Si tratta dei cosiddetti “ninja”, ma le tartarughe non c’entrano: è gente “No Income, No Job or Assets” (in italiano: uno che non ha un lavoro, né un reddito né un patrimonio). Ci si può chiedere perché le banche prestino soldi a persone tanto poco affidabili, e la risposta sta appunto negli interessi salatissimi che i ninja accettano di pagare.

Quanto al rischio, alle prime insolvenze gli istituti di credito si disfano dei mutui rivendendoli a fondi specializzati nell’alto rischio. Questi o recuperano i prestiti o si rifanno sulle proprietà degli immobili. In Italia esistono meccanismi simili, si chiamano “pro-soluto”, ma riguardano in genere una clientela professionale.

I fondi che acquistano i mutui subprime sono come gli hedge fund aziendali: si quotano sul mercato ripartendo a loro volta il rischio. È naturalmente un meccanismo estremo, che prima o poi scoppia quando il business di partenza raggiunge il limite: è accaduto all’inizio della new economy, sta accadendo adesso con gli immobili.

E l’Europa, e in particolare l’Italia? Le banche sono molto più rigorose nel concedere mutui – non esiste per esempio la “caccia al povero” – e normalmente si caricano in proprio il rischio di insolvenza. Ma un po’ di esposizione c’è, anche se marginale. Il pericolo è però indiretto. Che cioè i fondi ad alto rischio – hedge fund e simili – entrino in settori promettenti quali, per esempio, il recentissimo fronte della previdenza integrativa. Ma soprattutto nel credito al consumo: il moltiplicarsi di offerte speciali, mini-rate, finanziamenti posticipati e formalmente a tasso zero, è sotto gli occhi di tutti. Anche in questo caso il guadagno per le finanziarie comincia non tanto quando i clienti pagano, ma quando ritardano una rata o due, e allora scattano interessi a due cifre spesso legate a carte di credito di tipo “revolving”, cioè a pagamento rateale. Nulla ancora a che fare con i mutui americani, ma sarebbe il caso che le autorità di vigilanza e i consumatori prestassero attenzione.

Ultimo punto: la Banca centrale europea ha già previsto per autunno un nuovo aumento dei tassi dello 0,25 per cento. In questa situazione sarebbe forse meglio cambiare strategia, spostando l’ottica dal rischio di inflazione al pericolo di mancanza di liquidità. Già ieri la Bce ha erogato al sistema bancario 95 miliardi di euro, quasi quanto (109 miliardi in due giorni) fece dopo l’11 settembre 2001. Tra alzare i tassi e poi aprire i cordoni c’è una contraddizione evidente: sarebbe meglio ridurre prima e non essere costretti in corsa a misure di emergenza.

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Altro che abolizione dell’Ici.
Il premier Romano Prodi non prende neanche in considerazione la proposta di altri esponenti di governo (leggi Francesco Rutelli) di eliminare la tassa sulla prima casa che a partire da quest’anno si paga addirittura prima.
La scadenza per il versamento dell’acconto Ici del 2007 è stata anticipata al 18 giugno, rispetto al vecchio termine del 30 giugno. Il saldo dovrà essere versato entro il 17 dicembre anziché il giorno 20. Come sempre, i contribuenti potranno pagare l’intero importo entro la scadenza dell’acconto. Devono pagare l’Ici i proprietari di immobili, aree edificabili e terreni agricoli.
Nessuna modifica sostanziale per il calcolo dell’imposta comunale. Per trovare la base imponibile si deve prendere in considerazione la rendita catastale e rivalutarla del 5%. La rendita va poi moltiplicata per i seguenti coefficienti: 100 per le abitazioni, box e magazzini; 50 per gli uffici, studi e capannoni e 34 per i negozi. Sulla base imponibile, si applicano le diverse aliquote decise dai comuni che possono variare tra il 4 e il 7%.
Per il pagamento si può utilizzare l’apposito modulo di conto corrente o il modello F24 (qui il .pdf scaricabile anche dal sito dell’Agenzia delle Entrate). Il versamento può essere effettuato in banca o in via telematica attraverso la delega di versamento unica. Il pagamento online è possibile anche dal sito di Poste Italiane.

Dichiarazione dei redditi o compravendita immobiliare : spesso si finisce in una coda al catasto. Per richiedere informazioni sulle case di cui si è intestatari, il loro valore, la loro esatta metratura. Dal primo giugno è tutto più semplice. È possibile infatti accedere alle informazioni utili via Internet.
Il servizio dei dati catastali online permette di richiedere indicazioni sugli immobili di tutto il territorio nazionale (escluse le province autonome di Trento e Bolzano), inserendo il proprio codice fiscale. La consultazione è possibile sia sul sito dell’Agenzia del Territorio, sia su quello dell’Agenzia delle Entrate. La ricerca per ora è limitata alle persone fisiche.

Occorre comunque registrarsi, per ricevere un codice Pin e una password.
I dati disponibili sul web sono: gli elementi anagrafici dell’intestatario, gli identificativi catastali del bene, le informazioni sulla titolarità e sulla quota di possesso, la rendita catastale e l’ubicazione dei fabbricati, il reddito dominicale e agrario dei terreni.
Chiunque si sia abilitato può accedere a queste informazioni. E può richiedere quelle relative a un’altra persona di cui conosca il codice fiscale, cui si risale abbastanza facilmente attraverso nome, cognome, data e luogo di nascita. Ma non c’è nessun problema di privacy, spiegano all’Agenzia del Territorio. I dati sugli immobili infatti sono da sempre pubblici.

Va da sé che la banca dati informatica si porta dietro le incongruenze e i ritardi che esistono al catasto tradizionale. Anche se molte lacune, sempre secondo l’Agenzia, sono state colmate negli ultimi anni. Nel caso vengano trovate incongruenze o errori, è possibile segnalarli e fare richiesta di rettifica sempre via web attraverso il Contact Center.
La consultazione delle informazioni online non è l’unica novità telematica che riguarda il catasto. Dal 5 giugno i professionisti abilitati possono presentare gli atti di aggiornamento del catasto terreni attraverso Internet. Il software da utilizzare si chiama Pregeo.
Il primo novembre infine partirà il decentramento del catasto. Tutte le competenze passeranno dall’Agenzia del Territorio ai Comuni.

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Oltre 36mila euro al mq: tanto può costare una casa a Londra che per questo si aggiudica il titolo di città più cara del mondo per quanto riguarda gli immobili.

Lo rivela il rapporto Wealth Report 2007, realizzato dall’agenzia immobiliare Knight Frank una delle più importanti società immobiliari del mondo.
A tenere alto il mercato sono soprattutto gli immobili delle zone più chic della City, come Belgravia, Kensington e Chelsea: qui i prezzi sono saliti del 31% rispetto a febbraio del 2006, la crescita più alta negli ultimi 28 anni. Al secondo posto, nella top ten, c’è Monaco, sede per eccellenza dei ricchi e famosi (anche e soprattutto per ragioni fiscali), con con 33.800 euro al metro quadro. Seguono New York, dove un immobile di lusso arriva a circa 35.000 dollari (25.700 euro) al metro quadrato, e poi Hong Kong con 19.000 euro. Completano la top 10 Tokyo, Cannes, St. Tropez, Sydney, Parigi e Roma, la prima delle italiane, dove le case più prestigiose non faticano ad arrivare in media a 13.500 euro al metro quadrato.
Restando nel Belpaese, Venezia si piazza al dodicesimo posto con 11.000 euro, seguita da Firenze (9.000) e Milano (7.500 euro).
Nello studio, redatto su 70 città in collaborazione con la City Private Bank, si sottolinea che il segmento più alto del mercato immobiliare continua a essere spinto al rialzo dai tanti paperoni disposti a investire più di 7 milioni di euro per un immobile, a fronte di un sostanziale assestamento del mercato medio-alto.
Italia e Francia poi dominano la classifica delle “location” extra-urbane più care, guidata dalla francese St. Jean Cap Ferrat con 30.300 euro al metro quadro ma con ben quattro località della penisola tra le prime 10: la Costa Smeralda è seconda (26.625), Forte dei Marmi quinta (18.000), Portofino sesta (17.500) e Cortina decima (14.000).

Mentre il vice premier, Francesco Rutelli, chiede a gran voce l’abolizione dell’Ici sulla prima casa e il premier, Romano Prodi, gli risponde di portar pazienza e di rinviare tutto all’anno prossimo (con la Finanziaria 2008), va avanti la riforma del catasto, un provvedimento che al di là delle dichiarazioni ufficiali e delle rassicurazioni, potrebbe riservare sorprese amare all’80 per cento circa delle famiglie proprietarie di una casa. Quando Panorama rivelò che si stava profilando il rischio molto concreto di un aumento generalizzato dell’Ici (qui la guida del Dipartimento per le politiche fiscali), proprio per effetto della sostanziale modifica dei criteri catastali, il sottosegretario Alfiero Grandi (Ds), che al ministero delle Finanze segue in particolare la delicata partita delle tasse sulla casa, cercò di rassicuare i possessori di immobili dichiarando all’Ansa che l’operazione in corso sarebbe avvenuta in un regime di “invarianza di gettito” e che comunque era improntata a criteri di giustizia.
Avvertendo inoltre che se fosse salito il valore delle rendite per effetto della revisione degli estimi, sarebbero state abbattute le aliquote Ici in modo tale da non penalizzare, appunto, i proprietari di case. A questo proposito promise che per evitare inutili sospetti e polemiche, il governo avrebbe concordato con la relatrice della legge, Donatella Mungo, di Rifondazione comunista, gli emendamenti opportuni.
Ora quegli emendamenti sono stati presentati, ma la sostanza non è cambiata di una virgola, anzi il rischio che gira e rigira una revisione degli estimi così come viene realizzata possa portare ad un aumento dell’Ici non solo resta, ma diventa sempre più concreto.
Per aggiornare la valutazione degli immobili ed evitare quelle stridenti sperequazioni che in realtà esistono e che in alcuni casi portano un proprietario di una casa di lusso nel centro cittadino a pagare meno di un proprietario di un immobile normale in un quartiere periferico, la via maestra potrebbe essere quella della revisione del classamento degli immobili.
Possibilità concessa ai comuni con la legge Finanziaria di alcuni anni fa firmata dall’allora ministro del Tesoro, Domenico Siniscalco, ma di cui si sono avvalsi pochissimi sindaci di grandi città.
La revisione degli estimi affidate per legge alle amministrazioni comunali che nello stesso tempo hanno il potere di fissare anche l’entità dell’aliquota nell’ambito di un range imposto dallo Stato rischia, invece, di creare le premesse per un aumento generalizzato della tassa.
In altre parole, sembra un modo concesso ai comuni di fare cassa tutte le volte che ne hanno necessità. E siccome molti comuni si trovano in condizioni finanziarie non proprio floride c’è il rischio che l’Ici venga scambiato per una specie di bancomat comunale.