Venezia è la città più cara per il mercato immobiliare - Ansa

Venezia resta la città più cara d’Italia per gli immobili a uso abitativo: la media per il centro della Serenissima è di 9750 euro al metro quadro. Il prezzo da pagare per vivere nella magia di una città unica al mondo. E’ uno dei dati contenuti nel rapporto sul borsino immobiliare del 2009 diffuso da Confedilizia. Continua

Dodici anni di lavoro e tutti gli stipendi messi uno sull’altro per comprare casa. Cresce sempre di più la distanza tra salario e valore della casa: se nel 1995 bastavano 8,4 annualità della retribuzione media netta di un lavoratore dipendente, nel 2006 ce ne volevano il 43% in più. Il valore in crescita del mercato residenziale rende anche più vulnerabili i bilanci delle famiglie e sotto i 40 anni un quinto di tutto il reddito disponibile deve essere messo da parte proprio per il mutuo.
Ma c’è anche il 12,1% delle famiglie che, oltre a possedere la casa in cui abita, ha anche una seconda abitazione. A calcolare il rapporto tra il valore delle case di residenza e le retribuzioni dei lavoratori dipendenti è la Banca d’Italia nel Rapporto sui bilanci delle famiglie.
Per avere 100 metri quadri secondo lo studio ci vogliono 12 anni di lavoro. Il parametro è la retribuzione media netta di un lavoratore dipendente.
Il 69% delle famiglie, comunica Bankitalia, ha casa di proprietà e vale 232.600 euro. Ma nelle grandi città il valore medio sale a 370.000 euro. Il debito per l’acquisto di una casa pesa il 15,7% sul reddito. E a causa della fragilità finanziaria delle famiglie (ovvero il peso del mutuo sulle uscite totali) è “più elevata per le famiglie con capofamiglia più giovane, poco istruito, lavoratore dipendente o residente nel Sud”, sottolinea l’istituto nel Rapporto. Ma le famiglie con i redditi più bassi devono destinare in media oltre il 30% del proprio reddito disponibile a sostenere gli oneri finanziari connessi al mutuo.

Il VIDEO servizio:

di Gino Pagliuca ed Edmondo Rho

Stavolta il mattone rischia di incrinarsi davvero. Per la prima volta dopo 10 anni i prezzi delle case in Italia stanno diminuendo. Un calo deciso, in termini di valore reale, rispetto ai picchi raggiunti nel 2006: si va da un meno 4,9 per cento nelle zone di pregio di Milano e Roma fino addirittura al meno 18,4 per cento dell’hinterland veneziano, secondo i calcoli di Panorama basati su dati Eurispes.
Soprattutto, cresce la possibilità di trattare sul prezzo proposto inizialmente. “Certo, si possono chiedere sconti anche del 30 per cento” dice Mario Breglia, direttore del centro studi Scenari immobiliari, “specie sulle fasce medie dove il mercato soffre maggiormente”. E la possibilità di comprare con lo sconto non è teorica: la Remax, filiale italiana di un gruppo d’intermediazione immobiliare americano, ha chiesto e ottenuto sconti fino a un massimo del 47 per cento dai proprietari delle case che si erano affidati alle sue agenzie. Una campagna di marketing battezzata “case in saldo” che riguarda per ora 500 appartamenti (in maggioranza in Lombardia e Piemonte) offerti a prezzi ribassati fino al 29 febbraio.

Non è un’iniziativa isolata. Spiega Emanuele Barbera, presidente del network Sarpi immobiliare: “In una periferia ben servita come il Corvetto a Milano oggi vi sono case in vendita a prezzi del 30 per cento inferiori a quelli chiesti a inizio 2007. Sono spesso immobili rimasti sul mercato per un lungo periodo: i venditori capiscono che occorre un po’ di realismo”.
Già, gli sconti sono dovuti pure al fatto che si allungano i tempi di vendita. Breglia calcola che “nel 2007 il tempo medio di vendita era di 4 mesi, ora si è allungato a 6. In realtà le case belle si vendono in una settimana, ma il problema è trovarle. In generale, la qualità dell’offerta è molto scadente perché chi ha la casa bella se la tiene e cerca di vendere un’altra casa più brutta, non sempre riuscendoci”.

Per questo le quotazioni scendono, come dimostrano i dati di Panorama. Nell’hinterland milanese, per esempio, il prezzo di una casa nel 2008 sarà dell’11 per cento più basso rispetto al 2006. Mentre nelle zone pregiate di Roma la caduta sarà del 4,9 per cento, sempre al netto dell’inflazione.
La discesa del mattone potrebbe essere anche più forte, se non fosse sostenuta dai prezzi delle case nuove. “I costruttori” spiega Claudio Lossa, imprenditore immobiliare ed ex presidente degli agenti immobiliari della Fimaa Confcommercio, “nelle grandi città hanno comprato le aree a prezzi molto elevati e devono fare i conti con oneri finanziari e di urbanizzazione più alti. Si trovano con margini di guadagno già erosi che per ora non intendono ulteriormente ridurre”.

Il mercato si sta imballando: lo prova anche il calo delle transazioni. L’ultimo dato ufficiale è del primo semestre 2007, con una diminuzione delle vendite su base nazionale del 3,4 per cento. Ma anche qui nelle grandi città c’è una realtà ben diversa: meno 13,5 per cento a Milano, meno 10,1 a Roma e meno 14,2 a Napoli. Solo Torino tra le grandi città è in controtendenza.
Comunque gli operatori sono concordi nel ritenere che nel secondo semestre dello scorso anno le cose siano andate ancora peggio, dopo il ciclone subprime e il caro mutui.

Non va dimenticato infatti che le difficoltà del mercato sono in stretta correlazione con l’andamento dei tassi di interesse. Negli ultimi mesi, per effetto della crisi dei subprime, sono aumentati i tassi e sono diventati anche più stringenti i criteri con cui gli istituti concedono i prestiti. “Oggi non si riesce più a coprire il 100 per cento della spesa e la media del finanziamento è intorno al 60 per cento del valore dell’immobile” sottolinea Breglia. “Così non possono più permettersi di acquistare la casa i compratori marginali, come i giovani, i lavoratori atipici, gli immigrati e le famiglie a basso reddito”.

Non solo, la situazione più a rischio è nelle periferie urbane, dove c’è “maggiore difficoltà di collocamento delle case in vendita” sottolinea Alessandro Ghisolfi, ufficio studi del gruppo Uhb (holding cui fanno capo Professione casa, Grimaldi e la rete franchising della Gabetti). E ciò provoca “ricadute negative su tutto il mercato: chi non riesce a vendere in periferia non riesce nemmeno a comprare un appartamento più bello” aggiunge Ghisolfi.
Sul fronte dei tassi i conti sono presto fatti. Nel 2004 un giovane con un reddito dimostrabile di 1.500 euro al mese poteva ottenere senza difficoltà da una banca un mutuo da 135 mila euro (con cui poteva comprare un bilocale a Roma o a Milano) a tasso variabile con rata mensile di 600 euro. A indebitarsi in questo modo avrebbe fatto un pessimo affare: quello stesso giovane si trova inguaiato con la rata, cresciuta nel frattempo a quasi 900 euro. Oggi con 1.500 euro di reddito si ottiene in genere di pagare una rata da 500 euro (il classico terzo del reddito) che ai tassi attuali significano un mutuo trentennale di 85 mila euro. Ammesso che il bilocale del 2004 abbia mantenuto lo stesso prezzo di allora significa che per comprare bisogna avere 50 mila euro in contanti.
Infine, non va dimenticato che il finanziamento al 100 per cento si otteneva senza particolari problemi spesso “gonfiando” il valore di perizia. Le banche erano, se non conniventi, almeno consapevoli del giochetto e, contando sul valore della garanzia e sulla sua rivalutazione nel tempo, chiudevano uno se non due occhi. Peccato che questo tipo di clientela sia quella che sta ingrossando le file dei debitori inadempienti: più 8,5 per cento in un anno, secondo i dati Bankitalia aggiornati a ottobre 2007.

Tre milioni e mezzo di contratti per un valore totale di 255 miliardi di euro. E soprattutto un risparmio per i clienti che potrà raggiungere, nei casi più favorevoli, i 3-4.000 euro. È il risultato dell’accordo raggiunto ieri, proprio allo scadere del termine previsto, dall’Abi, l’associazione delle banche, e dalle maggiori associazioni dei consumatori. Oggetto, la riduzione delle penali per l’estinzione totale o parziale dei mutui. L’accordo riguarda i contratti stipulati prima del 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto Bersani che ha cancellato le penali, ma solo sui nuovi mutui.
Ecco in dettaglio le novità a seconda dei vari tipi di mutuo.
Mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: la penale non può essere superiore allo 0,5%, scende allo 0,2% massimo nel terzultimo anno e si azzera negli ultimi due. Per chi ha già queste o migliori condizioni la penale si riduce dello 0,2%.
Mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2001: penale massima dell’1,9% per la prima parte del contratto; dell’1,5% nella seconda metà. Anche in questo caso massimo 0,2% al terzultimo anno e zero negli ultimi due.
Anche per questi mutui c’è una clausola di salvaguardia per chi gode già di condizioni migliori: sconto dello 0,25% per penali uguali o maggiori 1 1,25%; sconto dello 0,15 per penali inferiori all’1,25%.
Mutui a tasso variabile: penale massima 0,50%, che scende allo 0,2 al terzultimo anno e si azzera negli ultimi due anni. In caso di penali attualmente uguali o inferiori a 0,50%, la «multa» scende allo 0,2.
Stesse modalità per i mutui a tasso misto. Importante: l’accordo ha effetto retroattivo. Se dal 2 gennaio ad oggi il cliente ha pagato le vecchie penali potrà farsi restituire ciò che
ha versato in più.
Due precisazioni. Le penali (vecchie e nuove) si applicano alla parte residua di capitale eventualmente estinta; nel caso di contratti che prevedano quote di capitale da restituire a blocchi, cioè ad annualità prestabilite (i cosiddetti mutui a gestione autonoma), le penalità si
applicano sulla parte eccedente il massimo della quota di restituzione ammessa per ogni singola tappa.
In concreto, che cosa deve fare il cliente per vedersi applicare le nuove condizioni? In teoria dovrebbe chiederlo alla banca, anche verbalmente. Ma data la concorrenza che si è scatenata nel settore dei mutui, è ragionevole prevedere che gli istituti di credito si adegueranno automaticamente. Anzi, c’è chi spera che qualcuno rompa il tabù e allinei i vecchi mutui al decreto Bersani, cioè cancelli del tutto le penali.
Ora la speranza degli esperti è non solo per un migliore trattamento dei clienti, ma anche per una ripresa del mercato delle case: che dopo il boom degli ultimi anni sta attraversando una fase di ridimensionamento; non tanto nei prezzi (al momento stabili, quindi ancora sui massimi) quanto nel numero delle compravendite e nel tempo necessario per vendere un immobile.