Arriva anche in Italia l’onda lunga della crisi del mercato immobiliare. I titoli immobiliari hanno perso il 58,1% negli ultimi 12 mesi, portando la capitalizzazione delle società del settore quotate in Borsa italiana sotto i 4 miliardi di euro.
Così parlano i dati contenuti nel rapporto di Nomisma, sottolineando l’accentuata rischiosità di questi veicoli, legata ai bassi volumi negoziati e alla sottocapitalizzazione del comparto, in discesa dalla primavera 2007, che a luglio 2008 si attesta a 8,097 miliardi di euro tra quotate e fondi immobiliari, sotto i livelli di dicembre 2004.
Nel 2007 - si legge nel Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 - le compravendite di abitazioni sono calate del 4,6%, ovvero 40 mila in meno dell’anno precedente. È il primo anno di calo dopo un decennio di crescita ininterrotta che ha determinato un incremento dei volumi di mercato pari al 66%.
Le grandi aree urbane vedono una flessione delle transazioni del 9,3%, ma già avevano cominciato a perdere terreno nel 2006, diminuendo del 2,2%. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione nel prossimo anno sono sui livelli più bassi dell’ultimo ciclo immobiliare (1,8%), quando erano al 7% all’inizio degli anni 2000.
La tendenza della prima parte dell’anno in corso porta a una riduzione di compravendite di abitazioni nell’anno di circa 80 mila unita’ mentre i prezzi a fine anno dovrebbero segnare crescita nominale zero, ovvero una riduzione reale pari all’inflazione.

Dodici anni di lavoro e tutti gli stipendi messi uno sull’altro per comprare casa. Cresce sempre di più la distanza tra salario e valore della casa: se nel 1995 bastavano 8,4 annualità della retribuzione media netta di un lavoratore dipendente, nel 2006 ce ne volevano il 43% in più. Il valore in crescita del mercato residenziale rende anche più vulnerabili i bilanci delle famiglie e sotto i 40 anni un quinto di tutto il reddito disponibile deve essere messo da parte proprio per il mutuo.
Ma c’è anche il 12,1% delle famiglie che, oltre a possedere la casa in cui abita, ha anche una seconda abitazione. A calcolare il rapporto tra il valore delle case di residenza e le retribuzioni dei lavoratori dipendenti è la Banca d’Italia nel Rapporto sui bilanci delle famiglie.
Per avere 100 metri quadri secondo lo studio ci vogliono 12 anni di lavoro. Il parametro è la retribuzione media netta di un lavoratore dipendente.
Il 69% delle famiglie, comunica Bankitalia, ha casa di proprietà e vale 232.600 euro. Ma nelle grandi città il valore medio sale a 370.000 euro. Il debito per l’acquisto di una casa pesa il 15,7% sul reddito. E a causa della fragilità finanziaria delle famiglie (ovvero il peso del mutuo sulle uscite totali) è “più elevata per le famiglie con capofamiglia più giovane, poco istruito, lavoratore dipendente o residente nel Sud”, sottolinea l’istituto nel Rapporto. Ma le famiglie con i redditi più bassi devono destinare in media oltre il 30% del proprio reddito disponibile a sostenere gli oneri finanziari connessi al mutuo.

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di Gino Pagliuca ed Edmondo Rho

Stavolta il mattone rischia di incrinarsi davvero. Per la prima volta dopo 10 anni i prezzi delle case in Italia stanno diminuendo. Un calo deciso, in termini di valore reale, rispetto ai picchi raggiunti nel 2006: si va da un meno 4,9 per cento nelle zone di pregio di Milano e Roma fino addirittura al meno 18,4 per cento dell’hinterland veneziano, secondo i calcoli di Panorama basati su dati Eurispes.
Soprattutto, cresce la possibilità di trattare sul prezzo proposto inizialmente. “Certo, si possono chiedere sconti anche del 30 per cento” dice Mario Breglia, direttore del centro studi Scenari immobiliari, “specie sulle fasce medie dove il mercato soffre maggiormente”. E la possibilità di comprare con lo sconto non è teorica: la Remax, filiale italiana di un gruppo d’intermediazione immobiliare americano, ha chiesto e ottenuto sconti fino a un massimo del 47 per cento dai proprietari delle case che si erano affidati alle sue agenzie. Una campagna di marketing battezzata “case in saldo” che riguarda per ora 500 appartamenti (in maggioranza in Lombardia e Piemonte) offerti a prezzi ribassati fino al 29 febbraio.

Non è un’iniziativa isolata. Spiega Emanuele Barbera, presidente del network Sarpi immobiliare: “In una periferia ben servita come il Corvetto a Milano oggi vi sono case in vendita a prezzi del 30 per cento inferiori a quelli chiesti a inizio 2007. Sono spesso immobili rimasti sul mercato per un lungo periodo: i venditori capiscono che occorre un po’ di realismo”.
Già, gli sconti sono dovuti pure al fatto che si allungano i tempi di vendita. Breglia calcola che “nel 2007 il tempo medio di vendita era di 4 mesi, ora si è allungato a 6. In realtà le case belle si vendono in una settimana, ma il problema è trovarle. In generale, la qualità dell’offerta è molto scadente perché chi ha la casa bella se la tiene e cerca di vendere un’altra casa più brutta, non sempre riuscendoci”.

Per questo le quotazioni scendono, come dimostrano i dati di Panorama. Nell’hinterland milanese, per esempio, il prezzo di una casa nel 2008 sarà dell’11 per cento più basso rispetto al 2006. Mentre nelle zone pregiate di Roma la caduta sarà del 4,9 per cento, sempre al netto dell’inflazione.
La discesa del mattone potrebbe essere anche più forte, se non fosse sostenuta dai prezzi delle case nuove. “I costruttori” spiega Claudio Lossa, imprenditore immobiliare ed ex presidente degli agenti immobiliari della Fimaa Confcommercio, “nelle grandi città hanno comprato le aree a prezzi molto elevati e devono fare i conti con oneri finanziari e di urbanizzazione più alti. Si trovano con margini di guadagno già erosi che per ora non intendono ulteriormente ridurre”.

Il mercato si sta imballando: lo prova anche il calo delle transazioni. L’ultimo dato ufficiale è del primo semestre 2007, con una diminuzione delle vendite su base nazionale del 3,4 per cento. Ma anche qui nelle grandi città c’è una realtà ben diversa: meno 13,5 per cento a Milano, meno 10,1 a Roma e meno 14,2 a Napoli. Solo Torino tra le grandi città è in controtendenza.
Comunque gli operatori sono concordi nel ritenere che nel secondo semestre dello scorso anno le cose siano andate ancora peggio, dopo il ciclone subprime e il caro mutui.

Non va dimenticato infatti che le difficoltà del mercato sono in stretta correlazione con l’andamento dei tassi di interesse. Negli ultimi mesi, per effetto della crisi dei subprime, sono aumentati i tassi e sono diventati anche più stringenti i criteri con cui gli istituti concedono i prestiti. “Oggi non si riesce più a coprire il 100 per cento della spesa e la media del finanziamento è intorno al 60 per cento del valore dell’immobile” sottolinea Breglia. “Così non possono più permettersi di acquistare la casa i compratori marginali, come i giovani, i lavoratori atipici, gli immigrati e le famiglie a basso reddito”.

Non solo, la situazione più a rischio è nelle periferie urbane, dove c’è “maggiore difficoltà di collocamento delle case in vendita” sottolinea Alessandro Ghisolfi, ufficio studi del gruppo Uhb (holding cui fanno capo Professione casa, Grimaldi e la rete franchising della Gabetti). E ciò provoca “ricadute negative su tutto il mercato: chi non riesce a vendere in periferia non riesce nemmeno a comprare un appartamento più bello” aggiunge Ghisolfi.
Sul fronte dei tassi i conti sono presto fatti. Nel 2004 un giovane con un reddito dimostrabile di 1.500 euro al mese poteva ottenere senza difficoltà da una banca un mutuo da 135 mila euro (con cui poteva comprare un bilocale a Roma o a Milano) a tasso variabile con rata mensile di 600 euro. A indebitarsi in questo modo avrebbe fatto un pessimo affare: quello stesso giovane si trova inguaiato con la rata, cresciuta nel frattempo a quasi 900 euro. Oggi con 1.500 euro di reddito si ottiene in genere di pagare una rata da 500 euro (il classico terzo del reddito) che ai tassi attuali significano un mutuo trentennale di 85 mila euro. Ammesso che il bilocale del 2004 abbia mantenuto lo stesso prezzo di allora significa che per comprare bisogna avere 50 mila euro in contanti.
Infine, non va dimenticato che il finanziamento al 100 per cento si otteneva senza particolari problemi spesso “gonfiando” il valore di perizia. Le banche erano, se non conniventi, almeno consapevoli del giochetto e, contando sul valore della garanzia e sulla sua rivalutazione nel tempo, chiudevano uno se non due occhi. Peccato che questo tipo di clientela sia quella che sta ingrossando le file dei debitori inadempienti: più 8,5 per cento in un anno, secondo i dati Bankitalia aggiornati a ottobre 2007.

Sarà capitato a molti, nel girare per Milano, di accorgersi di una finestra sempre chiusa o di una cassetta della posta nel nostro palazzo che nessuno svuota mai. E la domanda “ma di chi è quell’appartamento?” rimane spesso senza una risposta. Beh, forse quella casa appartiene a uno dei tantissimi milanesi che vivono all’estero. Ma non a quelli che poi decidono di affittarla. Secondo una ricerca effettuata a luglio dalla Borsa Immobiliare, sono circa diecimila i milanesi che vivono all’estero e danno in locazione il proprio appartamento. Case che sorgono nei quartieri nobili della città e i cui affitti incidono per circa il 10 per cento sull’intero mercato immobiliare del capoluogo.
Ma dove sono queste abitazioni? La maggior parte si trova nel centro storico, in quell’area compresa tra San Babila, Brera, Cairoli e Sant’Ambrogio in cui le case arrivano a costare anche 10 mila euro al metro quadrato. Secondo lo studio si trova qui il 14 per cento delle residenze date in affitto da emigrati di lusso. Bene si posizionano anche i Bastioni Nord, che vedono in piazza della Repubblica, Corso Garibaldi e via Solferino un altro buon 11,8 per cento. Quasi la stessa percentuale (10,8) delle case affittate ai Bastioni Ovest, nella parte di città compresa tra Pagano, Parco Castello e San Vittore, e intorno alla Circonvallazione Est, lungo il corridoio che da viale Abruzzi arriva fino a viale Piceno.
Se queste sono le zone più “in” della città il discorso cambia di poco negli altri quartieri di Milano. E così vicino al Tribunale e a Corso Monforte si arriva a toccare il 9,7 per cento del totale, come nell’area compresa tra la stazione Garibaldi e via Paolo Sarpi, mentre tra Porta Genova, i Navigli e il Quadronno la percentuale arriva all’8,6. A seguire, poi, tutti gli altri rioni: da viale Bligny a Dergano, dalla Fiera ad Abbiategrasso, da Bande Nere a via Corsica. E se man mano che ci si allontana dal centro i prezzi al metro quadrato cambiano la solfa è sempre la stessa: ci saranno sempre degli emigrati che affittano le proprie case in città.

Oltre 36mila euro al mq: tanto può costare una casa a Londra che per questo si aggiudica il titolo di città più cara del mondo per quanto riguarda gli immobili.

Lo rivela il rapporto Wealth Report 2007, realizzato dall’agenzia immobiliare Knight Frank una delle più importanti società immobiliari del mondo.
A tenere alto il mercato sono soprattutto gli immobili delle zone più chic della City, come Belgravia, Kensington e Chelsea: qui i prezzi sono saliti del 31% rispetto a febbraio del 2006, la crescita più alta negli ultimi 28 anni. Al secondo posto, nella top ten, c’è Monaco, sede per eccellenza dei ricchi e famosi (anche e soprattutto per ragioni fiscali), con con 33.800 euro al metro quadro. Seguono New York, dove un immobile di lusso arriva a circa 35.000 dollari (25.700 euro) al metro quadrato, e poi Hong Kong con 19.000 euro. Completano la top 10 Tokyo, Cannes, St. Tropez, Sydney, Parigi e Roma, la prima delle italiane, dove le case più prestigiose non faticano ad arrivare in media a 13.500 euro al metro quadrato.
Restando nel Belpaese, Venezia si piazza al dodicesimo posto con 11.000 euro, seguita da Firenze (9.000) e Milano (7.500 euro).
Nello studio, redatto su 70 città in collaborazione con la City Private Bank, si sottolinea che il segmento più alto del mercato immobiliare continua a essere spinto al rialzo dai tanti paperoni disposti a investire più di 7 milioni di euro per un immobile, a fronte di un sostanziale assestamento del mercato medio-alto.
Italia e Francia poi dominano la classifica delle “location” extra-urbane più care, guidata dalla francese St. Jean Cap Ferrat con 30.300 euro al metro quadro ma con ben quattro località della penisola tra le prime 10: la Costa Smeralda è seconda (26.625), Forte dei Marmi quinta (18.000), Portofino sesta (17.500) e Cortina decima (14.000).