Ormai da alcuni mesi, dal fronte mutui non vengono buone notizie. L’ultima, in ordine di tempo, in Italia riferisce che è saltato il tavolo sulla portabilità, ossia la possibilità di trasferire il debito a un’altra banca che propone condizioni migliori, annullando costi e formalità.
Una soluzione attesa soprattutto dalle famiglie in difficoltà per l’aumento dei mutui a tasso variabile (secondo un recente studio della Nomisma, su 4 milioni di famiglie che hanno sottoscritto un mutuo quelle in difficoltà nel pagare le rate hanno ormai superato quota 400 mila) e speranzose di ottenere condizioni migliori rinegoziando con la propria banca quelle di partenza oppure scegliendone addirittura una nuova e più conveniente: ovviamente, senza costi aggiuntivi.
Una possibilità prevista dalla legge contenuta nella seconda lenzuolata di liberalizzazioni del ministro per lo Sviluppo Economico Pier Luigi Bersani e che dovrebbe essere in vigore da otto mesi. Ma le banche non la applicano, sostengono le associazioni dei consumatori: “Per questo è saltato il tavolo della trattativa tra l’Abi e le associazioni di consumatori e notai” afferma Altroconsumo, sottolineando che l’associazione bancaria “ha respinto l’ipotesi di applicazione della portabilità del mutuo attraverso la cosiddetta surrogazione dell’ipoteca senza presenza di notaio obbligatoria, sistema che eliminerebbe i costi per il consumatore”.
In pratica, sostiene Altroconsumo, chi trasferisce il mutuo deve poterlo fare senza dover cancellare l’ipoteca già iscritta sull’immobile e sostituirla con una nuova: le banche invece ritengono necessaria la presenza del notaio. E non è l’unica divergenza sull’interpretazione della legge. “Per noi la portabilità è a costo zero” afferma Antonio Longo, presidente del Movimento difesa del cittadino (Mdc) “mentre l’Abi ci ha proposto un testo in cui c’era solo un auspicio alla riduzione dei costi, per noi inaccettabile: con rammarico, siamo stati quindi costretti ad abbandonare il tavolo” .
Per Adusbef e Federconsumatori “non c’è nulla da trattare con l’Abi” e ricordano di avere denunciato già da tempo che “gli istituti di credito non violano solo la norma del decreto Bersani che prevede la portabilità dei mutui, ma anche quella sulla simmetria dei tassi”.
Il “rompete le righe” e la rottura delle trattative seguono di pochi giorni l’altolà del governatore di Bankitalia, Mario Draghi, che aveva bacchettato le banche, perché i consumatori rischiano di indebitarsi seriamente per via delle rate della casa troppo alte. Ma nonostante il monito del numero uno di Palazzo Koch, Adusbef e company continuano a lanciare l’allarme, acuito anche dalla crisi dei subprime americani: “È indispensabile per i consumatori l’azzeramento dei costi della portabilità per facilitare chi ha sottoscritto mutui a tasso variabile. Ottenere condizioni migliori rinegoziando con la propria banca quelle di partenza o scegliere una nuova banca che offra condizioni più convenienti sono diritti che non possono essere negati ai cittadini”. In serata, l’Abi ha comunque reso noto (qui il .pdf) che sta ultimando la procedura raccomandata per la portabilità del mutuo, con la quale il cliente potrà rivolgersi direttamente alla “nuova banca” che interagirà direttamente con la “vecchia banca” avviando una procedura che garantirà il calcolo del debito residuo sul mutuo entro un tempo massimo di 15 giorni.
Mentre il ministero dello Sviluppo economico ricorda che “la portabilità dei mutui deve pienamente diventare realtà”. In attesa che legge e realtà coincidano, sempre più famiglie sono schiacciate dal fardello delle rate, senza nemmeno poter cambiare banca.

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La crisi dei mutui ipotecari Usa, “è seria” e potrebbe avere un impatto di deciso rallentamento sulla crescita Usa, del mondo ma anche dell’Europa. Il doppio allarme è stato ribadito oggi dalla Commissione europea e dal Fondo monetario internazionale che potrebbero limare verso il basso le stime di crescita.
Il commissario europeo, Joaquin Almunia, da Bruxelles ha nuovamente levato il suo grido sui rischi che ora “sono effettivamente aumentati”. E’ comunque troppo presto per valutare le conseguenze sull’economia reale, dal momento che non si sa ancora quanto durerà l’impatto dei “subprime”, ma, come ha anche detto,da Lisbona, il direttore generale del Fondo monetario internazionale, Rodrigo De Rato, le economie degli Stati Uniti, dell’Europa e del Giappone di sicuro cresceranno più lentamente e non si esclude anche una revisione al ribasso delle stime di crescita, con conseguenze però più limitate per Europa e Giappone.
“Anche se la stabilità tornerà presto - ha sottolineato Rato - è probabile che il processo di correzione e le implicazioni delle turbolenze sui mercati finanziari si protraggano e che non siano uniformemente distribuite”.
Se già domani si conosceranno gli orientamenti della Commissione Ue che pubblicherà le sue stime “interinali” sulla crescita, arrivano oggi le prime indiscrezioni sulle stime del Fmi che verranno diffuse a Washington a metà ottobre. Secondo il Financial Times Deutscheland il Fondo potrebbe effettivamente tagliare le previsioni degli Usa per quest’anno all’1,9% dal 2% previsto a luglio ma confermare quelle dell’Europa al 2,6%.
Un rialzo invece potrebbe riguardare invece la crescita globale al 5,4%, forse per via del forte traino delle economie emergenti: la Cina infatti dovrebbe crescere al ritmo dell’11,5% quest’anno dalla previsione dell’11,2% di luglio.

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Quando arrivano le tempeste di borsa come quella di questi giorni tutti si chiedono che diavolo stia combinando il guardiano del faro. In realtà bisognerebbe domandarsi se esiste, e come funziona, il servizio meteo.
I fari delle borse sono costituiti dalla banche centrali: vedono la burrasca quando è già sugli scogli, inondano i mercati di denaro a basso interesse per evitare naufragi peggiori. È quanto stanno facendo la Fed americana e la Banca centrale europea. Ma agiscono a cose fatte.
Il servizio meteo, che dovrebbe individuare le perturbazioni in anticipo, è composto da due sistemi: di nuovo le banche centrali e le agenzie di rating. Queste ultime sono quelle che danno le pagelle ad aziende, fondi e governi, attestandone il grado di affidabilità, invitando i consumatori a comprare o vendere.
Nel ruolo di meteorologi le banche centrali continuano ad essere di gran lunga meno efficaci che in quello di guardiani dei fari. Per cambiare metafora, sono forti negli interventi da pronto soccorso ma non sulla prevenzione. Da mesi ci dicono, la Fed e soprattutto la Bce, che il vero rischio è l’inflazione: eppure ora il timore è di una frenata generale dell’economia mondiale, a sua volta collegata soprattutto alla preoccupazione crescente dei consumatori e delle loro famiglie.
La guerra anti-inflazione di Fed e Bce si è svolta a colpi di rialzo dei tassi d’interesse, e altri ne sono annunciati per autunno. Forse ora ci sarà un ripensamento (e infatti la Federal reserve americana ha deciso di tagliare il tasso di sconto di 50 punti base, portandolo al 5,75%), ma non si direbbe che fosse quello il primo problema. Né è facile capire come si concilia il denaro a basso prezzo iniettato sui mercati a disposizione delle banche, per fronteggiare la crisi di borsa, e quello sempre più salato fatto pagare ai consumatori. Un esempio: è vero che i tassi sono un terzo di 15 anni fa, ma gli interessi su un mutuo, da noi, sono aumentati del 50 per cento in dodici mesi. Su un muto normale, garantito da ipoteca, non su un mutuo ad alto rischio.
E veniamo alle agenzie di rating. Il presidente francese Nicolas Sarkozy ha interrotto le vacanze negli Usa per rientrare a Parigi, scrivendo al cancelliere tedesco Angela Merkel una lettera in cui, appunto, chiede di vigilare sul ruolo di queste agenzie (e infatti la commissione europea ha aperto un’inchiesta).
Nessuna di loro, da Standard & Poor’s a Moody’s a Ficht, si era accorta del meccanismo perverso dei mutui immobiliari americani, né del rischio dei fondi ed essi collegati. In passato questi stessi giudici dei mercati avevano chiuso gli occhi di fronte a scandali come quelli di Enron negli Usa o della Parmalat in Italia.
In Italia siamo abituati a dare un grande risalto alle agenzie di rating, soprattutto quando valutano il governo in carica (non importa di quale colore): una “a” o un “più” in meno nelle loro pagelle fa più sconquassi che una bocciatura alla maturità. A loro volta i piccoli investitori si affidano spesso ciecamente (e colpevolmente) ai perentori consigli a vendere, comprare, tenere.
Tutti sanno che spesso le agenzie di rating agiscono in conflitto d’interessi, cioè sono parte in causa con le aziende – e perfino con i governi – che giudicano.
Ecco, perché questa crisi sia davvero salutare, come molti si augurano, bisognerebbe ridimensionare il ruolo di queste agenzie a quello di aziende private e non di arbitri super partes (l’istituzione di un’autorità di controllo mondiale sui rating appare francamente velleitaria): insomma, prenderle con le molle. E se si ravvisa qualche dolo, perseguirle.
Quanto alle banche centrali, si mettano un po’ daccordo: la priorità non può essere contemporaneamente l’inflazione o un’imminente recessione, il denaro troppo caro o troppo a buon mercato.

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Può la crisi dei mutui-casa americani colpire anche l’Italia, al di là di tempeste di borsa come quelle di questi giorni? Le rassicurazioni, doverose, si moltiplicano: ma qualche rischio in realtà c’è.

Negli Usa tutto è partito dai mutui “subprime”, dati cioè a clienti che stanno peggio di quelli a cui viene applicato uno dei tassi più cari (”prime”). Si tratta dei cosiddetti “ninja”, ma le tartarughe non c’entrano: è gente “No Income, No Job or Assets” (in italiano: uno che non ha un lavoro, né un reddito né un patrimonio). Ci si può chiedere perché le banche prestino soldi a persone tanto poco affidabili, e la risposta sta appunto negli interessi salatissimi che i ninja accettano di pagare.

Quanto al rischio, alle prime insolvenze gli istituti di credito si disfano dei mutui rivendendoli a fondi specializzati nell’alto rischio. Questi o recuperano i prestiti o si rifanno sulle proprietà degli immobili. In Italia esistono meccanismi simili, si chiamano “pro-soluto”, ma riguardano in genere una clientela professionale.

I fondi che acquistano i mutui subprime sono come gli hedge fund aziendali: si quotano sul mercato ripartendo a loro volta il rischio. È naturalmente un meccanismo estremo, che prima o poi scoppia quando il business di partenza raggiunge il limite: è accaduto all’inizio della new economy, sta accadendo adesso con gli immobili.

E l’Europa, e in particolare l’Italia? Le banche sono molto più rigorose nel concedere mutui – non esiste per esempio la “caccia al povero” – e normalmente si caricano in proprio il rischio di insolvenza. Ma un po’ di esposizione c’è, anche se marginale. Il pericolo è però indiretto. Che cioè i fondi ad alto rischio – hedge fund e simili – entrino in settori promettenti quali, per esempio, il recentissimo fronte della previdenza integrativa. Ma soprattutto nel credito al consumo: il moltiplicarsi di offerte speciali, mini-rate, finanziamenti posticipati e formalmente a tasso zero, è sotto gli occhi di tutti. Anche in questo caso il guadagno per le finanziarie comincia non tanto quando i clienti pagano, ma quando ritardano una rata o due, e allora scattano interessi a due cifre spesso legate a carte di credito di tipo “revolving”, cioè a pagamento rateale. Nulla ancora a che fare con i mutui americani, ma sarebbe il caso che le autorità di vigilanza e i consumatori prestassero attenzione.

Ultimo punto: la Banca centrale europea ha già previsto per autunno un nuovo aumento dei tassi dello 0,25 per cento. In questa situazione sarebbe forse meglio cambiare strategia, spostando l’ottica dal rischio di inflazione al pericolo di mancanza di liquidità. Già ieri la Bce ha erogato al sistema bancario 95 miliardi di euro, quasi quanto (109 miliardi in due giorni) fece dopo l’11 settembre 2001. Tra alzare i tassi e poi aprire i cordoni c’è una contraddizione evidente: sarebbe meglio ridurre prima e non essere costretti in corsa a misure di emergenza.

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Tre milioni e mezzo di contratti per un valore totale di 255 miliardi di euro. E soprattutto un risparmio per i clienti che potrà raggiungere, nei casi più favorevoli, i 3-4.000 euro. È il risultato dell’accordo raggiunto ieri, proprio allo scadere del termine previsto, dall’Abi, l’associazione delle banche, e dalle maggiori associazioni dei consumatori. Oggetto, la riduzione delle penali per l’estinzione totale o parziale dei mutui. L’accordo riguarda i contratti stipulati prima del 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del decreto Bersani che ha cancellato le penali, ma solo sui nuovi mutui.
Ecco in dettaglio le novità a seconda dei vari tipi di mutuo.
Mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: la penale non può essere superiore allo 0,5%, scende allo 0,2% massimo nel terzultimo anno e si azzera negli ultimi due. Per chi ha già queste o migliori condizioni la penale si riduce dello 0,2%.
Mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2001: penale massima dell’1,9% per la prima parte del contratto; dell’1,5% nella seconda metà. Anche in questo caso massimo 0,2% al terzultimo anno e zero negli ultimi due.
Anche per questi mutui c’è una clausola di salvaguardia per chi gode già di condizioni migliori: sconto dello 0,25% per penali uguali o maggiori 1 1,25%; sconto dello 0,15 per penali inferiori all’1,25%.
Mutui a tasso variabile: penale massima 0,50%, che scende allo 0,2 al terzultimo anno e si azzera negli ultimi due anni. In caso di penali attualmente uguali o inferiori a 0,50%, la «multa» scende allo 0,2.
Stesse modalità per i mutui a tasso misto. Importante: l’accordo ha effetto retroattivo. Se dal 2 gennaio ad oggi il cliente ha pagato le vecchie penali potrà farsi restituire ciò che
ha versato in più.
Due precisazioni. Le penali (vecchie e nuove) si applicano alla parte residua di capitale eventualmente estinta; nel caso di contratti che prevedano quote di capitale da restituire a blocchi, cioè ad annualità prestabilite (i cosiddetti mutui a gestione autonoma), le penalità si
applicano sulla parte eccedente il massimo della quota di restituzione ammessa per ogni singola tappa.
In concreto, che cosa deve fare il cliente per vedersi applicare le nuove condizioni? In teoria dovrebbe chiederlo alla banca, anche verbalmente. Ma data la concorrenza che si è scatenata nel settore dei mutui, è ragionevole prevedere che gli istituti di credito si adegueranno automaticamente. Anzi, c’è chi spera che qualcuno rompa il tabù e allinei i vecchi mutui al decreto Bersani, cioè cancelli del tutto le penali.
Ora la speranza degli esperti è non solo per un migliore trattamento dei clienti, ma anche per una ripresa del mercato delle case: che dopo il boom degli ultimi anni sta attraversando una fase di ridimensionamento; non tanto nei prezzi (al momento stabili, quindi ancora sui massimi) quanto nel numero delle compravendite e nel tempo necessario per vendere un immobile.